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  不動產交易管理

* 1. 何謂不動產經紀業?
* 2. 如何辨識合法不動產經紀業者?
* 3. 如何申請不動產經紀業許可?
* 4. 政府對於非經紀業而經營仲介或代銷業務者如何予以處罰?
* 5. 何謂不動產經紀人員?
* 6. 充任不動產經紀人員應具備那些條件?
* 7. 如何請領「不動產經紀人證書」?
* 8. 如何請領「不動產經紀營業員證明」?
* 9. 那些文件必需由不動產經紀人簽章?
* 10. 營業保證金設置的目的及作用為何?
* 11. 經紀業應如何繳存營業保證金?
* 12. 營業保證金如何保管及運用?
* 13. 營業保證基金如何支付損害賠償?
* 14. 政府對於拒繳保證金之業者如何予以處罰?
* 15. 不動產仲介業報酬有何規範?
* 16. 不動產經紀業及經紀人員應該遵守那些的義務與責任?
* 17. 如何請領「地政士證書」,又請領證書有無時間限制?
* 18. 地政士法施行後,原領有土地登記專業代理人證書,是否須換發地政士證書?
* 19. 如何請領地政士開業執照?
* 20. 合法之地政士應具備那些條件?
* 21. 地政士得執行那些業務?
* 22. 地政士及不動產經紀人考試通過取得證照後,申請執照有無有效期限之限制?
* 23. 不動產估價師法第四十四條中公司或商號於.......應辦理解散或變更登記....., 請釋疑義?其變更登記係指公司或商號應變更其名稱或是不用變更名稱僅變更營業項目即可
* 24. 律師可否申請地政士證書?可否代辦土地登記之事務?
* 25. 請問依不動產估價師法申請開業證書,應備文件第三項 「實際從事不動產估價業務達二年以上之估價經驗證明文件及其影本」其中「估價經驗證明文件」所指為何?例如:1.服務公司所開立證明2.經公證之服務證明書3.扣繳憑單4.都要或其他
* 26. 消費者透過仲介公司買賣或租賃房屋,應如何支付佣金?
* 27. 消費者如何判斷不動產仲介公司的好壞?
* 28. 不動產仲介公司服務項目有哪些?
* 29. 什麼是「代銷業」?
* 30. 消費者如何避免發生購屋糾紛?
* 31. 何謂夾層屋?
* 32. 選購房屋時應考量的因素?
* 33. 何謂「契約審閱權」?
* 34. 何謂「定金」?
* 35. 支付定金後,反悔不想履行簽訂買賣契約,是否可要求退還?
* 36. 不動產經紀營業員經驗如何認定?
* 37. 請問:依不動產估價經驗認定標準第3條:「...二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者,繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書...」,如之前服務2年多之估價師事務所現已關閉無營業,而今年考取估價師證照,要申請開業,要如何提出已關閉之事務所或機構之登記證件?有其他文件可替代嗎?
* 38. 民眾委託房仲業買賣房屋,服務報酬應如何支付?
* 39. 國人透過經紀業購置國外不動產,如發生交易糾紛應如何處理?
* 40. 經紀業從事國外不動產仲介業務,有何規範法規?
* 41. 國人投資海外不動產應注意那些事項呢?
* 42. 民眾租屋簽約時,對於電費之支付應注意哪些事項?

*1何謂不動產經紀業?
*1 
指經營仲介或代銷業務之公司或商號。其仲介業務指的是不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務指的是受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。
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*2如何辨識合法不動產經紀業者?
*2 
不動產經紀業者應經主管機關許可,辦妥公司或商業登記,繳存營業保證金,及加入登記所在地之同業公會,並僱用具備經紀人員資格者從事業務。至於辨識方式得視經紀業者於營業處有無所張貼合法業者辨識標誌或揭示下列文件:(一)經紀業許可文件。(二)同業公會會員證書。(三)不動產經紀人證書。(四)報酬計收標準及收取方式(僅經營代銷業務者免揭示)。
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*3如何申請不動產經紀業許可?
*3 
經營不動產經紀業者,應檢附下列文件向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請許可:
(一)申請書一式二份。
(二)公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊,及其身分證明文件影本。
(三)其他經中央主管機關規定之文件。
至於其他經中央主管機關規定之文件得逕向所在地直轄市或縣(市)主管機關查詢。
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*4政府對於非經紀業而經營仲介或代銷業務者如何予以處罰?
*4 
(一)非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關除應禁止其營業外,並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
(二)禁止其營業後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。
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*5何謂不動產經紀人員?
*5 
指受僱於不動產經紀業之經紀人與經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
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*6充任不動產經紀人員應具備那些條件?
*6 
不動產經紀業為許可行業,業者不得聘僱未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務,其從業人員必需取得下列專業證書:
(一)欲充任不動產經紀人者,需經不動產經紀人考試及格並依不動產經紀業管理條例規定領有不動產經紀人證書。
(二)欲充任不動產經紀營業員者,需經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明。
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*7如何請領「不動產經紀人證書」?
*7 
請領不動產經紀人證書時,應檢附下列文件,向戶籍所所在地之直轄市或縣(市)政府辦理。
(一)申請書。
(二)身分證明文件影本。
(三)本人最近1年內直4公分、寬2.8公分正面脫帽半身相片2張。
(四)不動產經紀人考試及格證書正本及其影本。
(五)1年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本。
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*8如何請領「不動產經紀營業員證明」?
*8 
內政部指定中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(地址:台北市中正區林森南路10號2樓之1,電話:02-23582535)辦理不動產經紀營業員登錄及證明核發事宜,請領不動產經紀營業員證明應檢附下列文件向該會申請辦理:
(一)不動產經紀營業員登錄證明申請書。
(二)國民身分證(外國人為護照及居留證)影本乙份。
(三)不動產經紀人考試及格證書及其影本或不動產經紀營業員專業訓練證明書及其影本。
(四)不動產經紀營業員登錄及證明費合計新臺幣三百元,通訊申請者得檢具郵政匯票(匯票請購單「受款人姓名」請填載受理機構、團體全銜)。
(五)其他證明文件。
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*9那些文件必需由不動產經紀人簽章?
*9 
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由不動產經紀業仲介或代銷者,下列文件應由該經紀業應指派不動產經紀人簽章:
(一)不動產出租、出售委託契約書。(經營代銷業務不適用)
(二)不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務不適用)
(三)定金收據。
(四)不動產廣告稿。
(五)不動產說明書。
(六)不動產租賃、買賣契約書。
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*10營業保證金設置的目的及作用為何?
*10 
不動產交易過程中,如因可歸責於經紀業之事由而不履行應盡之義務,或因經紀人員之故意或過失,侵害交易當事人之合法權益,消費者經常求助無門,為保障當事人權益,不動產經紀業管理條例中爰設有經紀業應繳存營業保證金之機制。
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*11經紀業應如何繳存營業保證金?
*11 
一、繳存時機及受理單位:經紀業應於加入登記所在地同業公會前,向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會或中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全聯會繳存營業保證金。二、繳存額度:(一)經紀業設置營業處所在五處以下者,每一營業處所繳存新臺幣25萬元,逾五處營業處所者,每增加一營業處所,增繳新臺幣10萬元。(二)每一營業處所設置經紀人人數逾5人者,每增加1人,增繳新臺幣3萬元。(三)最高不得超過新臺幣1000萬元整。(四)應繳存之營業保證金在新台幣500萬元以下者,應繳存現金或即期支票;總額超過新台幣 500萬元者,得就超過部分以金融機構提供之保證函擔保之。
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*12營業保證金如何保管及運用?
*12 
經紀業應向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會全國聯合會繳存營業保證金,代銷業全國聯合會未成立前,應向仲介業全國聯合會繳存。該會並應於金融機構開設專戶儲存,並組成營業保證金基金管理委員會負責保管。其孳息部分得運用於健全不動產經紀制度。
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*13營業保證基金如何支付損害賠償?
*13 
受害人取得對不動產經紀業或經紀人員之法院執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向仲介或代銷經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
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*14政府對於拒繳保證金之業者如何予以處罰?
*14 
經紀業未依規定繳存營業保證金,或繳存之金額低於規定額度經通知限期補足而未補足者,處予停業處分至其補足為止。其停止營業期間達一年者,廢止營業許可。
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*15不動產仲介業報酬有何規範?
*15 
內政部89年5月2日台(89)內中地字第8979087號函訂定及89年7月19日台(89)內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定如下:


(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。


(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。


(三)本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。


(四)不動產經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
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*16不動產經紀業及經紀人員應該遵守那些的義務與責任?
*16 
不動產經紀業及經紀人員應遵守下列執業規定:
(一)營業處所明顯之處應揭示證照書件。
(二)不得收取差價或其他報酬。
(三)廣告銷售內容應真實。
(四)重要交易文件應由經紀人簽章。
(五)製作不動產說明書提供解說。
(六)保守他人秘密。
(七)負損害賠償責任。
(八)不得拒絕主管機關進行業務檢查。
(九)加盟經營者應標明加盟店或加盟經營字樣。
(十)收受文件應掣給收據。
(十一)應遵守公會訂定之經紀業倫理規範。
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*17如何請領「地政士證書」,又請領證書有無時間限制?
*17 
(一)凡領有地政士考試及格證書或土地登記專業代理人考試或檢覈及格證書等資格證明文件者,填妥申請書,並備齊資格證明文件正本及影本、身分證明文件影本及新臺幣1千元郵政匯票1張,郵寄內政部中部辦公室(地址:臺中市408南屯區黎明路2段503號);至所須之申請書可在本網站下載。 (二)地政士法施行前,領有直轄市、縣(市)政府核發土地代書人合格證明或代理他人申辦土地登記案件專業人員登記卡,而未申領土地登記專業代理人證書者,應於本法施行後1年內(即92年4月23日前)申請地政士證書,逾期不得請領。
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*18地政士法施行後,原領有土地登記專業代理人證書,是否須換發地政士證書?
*18 
依地政士法第4條第2項規定,本法施行前,依法領有土地登記專業代理人證書者,仍得充任地政士。故原領有之土地登記專業代理人證書仍然有效,不必換發地政士證書。
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*19如何請領地政士開業執照?
*19 
已領有內政部核發地政士(土地登記專業代理人)證書者,如欲辦理開業,應檢附下列文件,向事務所所在地直轄市或縣(市)主管機關申請登記及發給開業執照:
(一)申請書。
(二)地政士或土地登記專業代理人證書及其影本。
(三)身分證明文件影本。
(四)本人最近1年內2吋半身照片2張。
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*20合法之地政士應具備那些條件?
*20 
合法之地政士,應經地政士考試及格,領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後,才可掛牌執行業務,亦即地政士應具備下列條件始可執業:
(一)領有考試院核發地政士(土地登記專業代理人)考試及格證書。
(二)領有內政部核發之地政士(土地登記專業代理人)證書。
(三)領有直轄市或縣(市)政府核發之地政士開業執照。
(四)加入該管直轄市或縣(市)地政士公會之會員。
(五)除此之外,地政士的開業執照有效期限4年,期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照,方可再執業4年,以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
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*21地政士得執行那些業務?
*21 
(一)代理申請土地登記事項。
(二)代理申請土地測量事項。
(三)代理申請與土地登記有關之稅務事項。
(四)代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
(五)代理申請土地法規規定之提存事項。
(六)代理撰擬不動產契約或協議事項。
(七)不動產契約或協議之簽證。
(八)代理其他與地政業務有關事項。
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*22地政士及不動產經紀人考試通過取得證照後,申請執照有無有效期限之限制?
*22 
(一)地政士法第8條第1項規定:「開業執照有效期限為4年,期滿前,地政士應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機關 (構) 、學校、團體完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件,向直轄市或縣 (市) 主管機關辦理換發開業執照。屆期未換照者,應備具申請書,並檢附最近4年內完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件,依前條規定,重行申領開業執照。」。 (二)另不動產經紀業管理條例第15條第1項規定:「前條第1項經紀人證書有效期限為4年,期滿時,經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件,向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。」,上開規定係指考試及格後,因執業需要所請領之地政士開業執照或經紀人證書而言;至台端所提考試通過取得考試及格證書部分,尚無有效期限之規定。
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*23不動產估價師法第四十四條中公司或商號於.......應辦理解散或變更登記....., 請釋疑義?其變更登記係指公司或商號應變更其名稱或是不用變更名稱僅變更營業項目即可
*23 
按不動產估價師法立法後,為避免現有估價業者驟然失其業務,爰於不動產估價師法第四十四條中規定有五年緩衝期,五年期滿公司或商號應辦理解散或變更登記停止經營是項業務。因此公司或商號不是辦理解散,就是應變更登記停止經營是項業務。公司或商號名稱亦不應維持不動產鑑定稱號,以免與不動產估價師事務所產生混淆。
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*24律師可否申請地政士證書?可否代辦土地登記之事務?
*24 
(一)依地政士法第5條規定:「經地政士考試及格者,得檢具申請書及資格證明文件,向中央主管機關申請核發地政士證書。」。準此,經律師考試及格者,自不得依該規定申請核發地政士證書。
(二)查律師法第20條第2項規定:「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記及其他依法得代理之事務。」;另依本部86年4月14日台(86)內地字第8675020號函頒「律師辦理土地登記代理業務聯繫要點」第1點規定:「律師依律師法第20條第2項之規定向地政機關申辦土地登記代理業務時,應親自到場,並出示律師公會會員證供地政機關收件人員核對。」。是以,律師自可依上開規定向地政機關代理申辦土地登記案件。
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*25請問依不動產估價師法申請開業證書,應備文件第三項 「實際從事不動產估價業務達二年以上之估價經驗證明文件及其影本」其中「估價經驗證明文件」所指為何?例如:1.服務公司所開立證明2.經公證之服務證明書3.扣繳憑單4.都要或其他
*25 
查不動產估價經驗認定標準第3條:「前條所定估價經驗之證明文件如下:一、在機關、公營機構服務者,繳驗該機關(構)載明任職職位或實際工作之服務證明書。二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者,繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書。三、符合本法第四十四條第二項得應不動產估價師特種考試資格者,繳驗中央主管機關審查合格證明文件。」,已有明定。
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*26消費者透過仲介公司買賣或租賃房屋,應如何支付佣金?
*26 
民眾委託仲介業者買賣房屋時,於簽約時應先了解其報酬計收標準,以免吃虧。依內政部規定之報酬計收標準如下:
一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
二、前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。
四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
至最上面

*27消費者如何判斷不動產仲介公司的好壞?
*27 

一、查看不動產仲介業之相關證照:合法仲介公司應領有政府核發的許可證明文件、公司或商業登記證明文件、營業保證金繳存證明、同業公會會員證明及經紀人證照。二、打聽不動產經紀業信譽:委託之前,可透過親友介紹或打聽信譽良好的仲介公司。三、查證價格是否合理:為防止仲介公司不合理的定價而造成滯銷或回殺等現象,委託之前除請仲介公司提供市場行情外,不妨進入「內政部不動產交易實價查詢服務網(http://lvr.land.moi.gov.tw/)」查詢附近成交行情或請估價師估價,再決定委託價格。四、審閱契約是否公平:賣方簽訂委託銷售契約之前,或買方簽定要約書、斡旋金契約書之前,務必先參考內政部公告「不動產委託銷售定型化契約書範本及其應記載及不得記載事項、要約書範本及其應記載及不得記載事項(http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx)」規定,並善用「契約審閱權」,詳細審閱及了解服務內容、報酬比例、支付方式等契約條款再簽約。五、服務報酬是否透明化:為避免不肖仲介業者於成交後,要求鉅額仲介報酬,不動產經紀業管理條例規定,仲介經紀業應揭示報酬標準。消費者應注意服務費應於簽約前與仲介業者磋商約定服務費比率,政府規定不動產仲介經紀業報酬計收標準係收費額最高上限,並非固定收費比率,消費者應避免受騙上當。

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*28不動產仲介公司服務項目有哪些?
*28 

一、產權調查。二、提供成交行情。三、製作及解說不動產說明書。四、房屋促銷活動(廣告企劃)。五、居間說明與斡旋交易條件。六、協助辦理移轉登記及貸款手續。七、協助點交。八、其他相關事項諮詢服務。


※每一家不動產仲介公司服務項目不盡相同,消費者於選擇合法業者服務時仍應先瞭解其服務項目及收費標準。

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*29什麼是「代銷業」?
*29 
指受起造人或建築業的委託,負責企劃並代理銷售不動產業務的公司或商號。換句話說,代銷公司或商號,係負責為建商或地主代為銷售預售屋或整批成屋。
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*30消費者如何避免發生購屋糾紛?
*30 
一、消費者須就自己的經濟能力選購房屋。
二、看房子時要冷靜,不要受現場賣屋人的言辭或其他因素影響。
三、在付出定金前,應到地政機關及工務機關查閱相關資料。
四、訂約要與所有權人簽訂。
五、請仲介公司將坪數、單價、總價等以文字敘明。
六、訂立買賣契約時,有關稅費及付款方式等應在契約書上註明。
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*31何謂夾層屋?
*31 
在樓層高度較高的樓層當中,再設置局部的樓層,亦即原有一層樓,加上夾層後變成兩層,此即一樓層俗稱的夾層屋。建築物如施作夾層,應於申請建造執照時,即提出申請,並須經審查許可。倘建築物「夾層」未經申請合格並計入容積率範圍,而購屋者於建商取得建物使用執照交屋後,始以2次施工方式加蓋夾層,有可能違反建築法規定,而遭受拆除之虞。
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*32選購房屋時應考量的因素?
*32 

一、成屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜,應注意房屋有否瑕疵,若有,如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房屋缺失,或不合乎自己或家人使用,而受損失。
二、與賣方或不動產服務業者交易,不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事,凡事均應要求記載於書面文件內,並經雙方簽章確定,免得日後空口無憑產生糾紛。
三、若是透過不動產經紀業購買房屋,應請業者提供不動產說明書,以供核對。
四、內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考,簽約前,可先查看其內容與契約條款之相異度,並請業者或賣方說明。
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*33何謂「契約審閱權」?
*33 
契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」(消保法第11條之1),又依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期;「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。
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*34何謂「定金」?
*34 
定金,是契約當事人的一方,為確保契約的履行為目的,所交付他方的金錢或其他代替物的從契約(買賣契約本身即為主契約)。定金是以主契約存在為前提,故民法第二四八條規定:「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」且須於主契約履行前,交付他方的金錢或其他代替物始能成立,所以定金契約為要物契約(必須支付金錢或代替物)。
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*35支付定金後,反悔不想履行簽訂買賣契約,是否可要求退還?
*35 
依民法第248條規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
是否可以要求定金退還依民法第249條規定,定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。
至最上面

*36不動產經紀營業員經驗如何認定?
*36 
經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直
轄巿或縣(巿)政府請領經紀人證書。前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定︰
(一)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明。
(二)本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明。
至最上面

*37請問:依不動產估價經驗認定標準第3條:「...二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者,繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書...」,如之前服務2年多之估價師事務所現已關閉無營業,而今年考取估價師證照,要申請開業,要如何提出已關閉之事務所或機構之登記證件?有其他文件可替代嗎?
*37 
申請不動產估價師開業登記應依不動產估價經驗認定標準第3條第2款出具之估價經驗證明文件中,倘因前任職之不動產估價師事務所或機構已關閉無營業,至無法提出其登記證件時,得於申請書中敘明原因,依個案由受理之直轄市、縣(市)主管機關向有關機關、團體查證。
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*38民眾委託房仲業買賣房屋,服務報酬應如何支付?
*38 
民眾委託房仲業者買賣房屋時,要先了解房仲業幫您完成仲介買賣案件,您必須支付多少仲介費用,再考量是否與其簽訂委託銷售或委託承購(斡旋)契約或服務費確認單,以免吃虧。
一、內政部規定:
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率;主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%;所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。
二、違反規定之處罰
不動產經紀業或經紀人員向買賣之一方或雙方收取報酬之總額超過實際成交價金6%,經不動產所在地之直轄市、縣(市)政府查明屬實,除了要加計利息後加倍返還支付人外,對於房仲業處罰新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰;處罰經紀人員6個月以上3年以下之停止執行業務處分。
三、案例
王老先生的兒子要結婚了,最近心情都很high喔,為了讓兒子媳婦他們有獨立的生活空間,最近常常到兒子或媳婦上班處附近找房子,但是一直都沒找到合適的,又婚期日日逼近,所以就委託房仲業者找尋適合的房子,當王老先生選定房子時,房仲業之營業員老李要王老先生簽訂委託議價契約,王老先生處事一向很審慎,當審閱契約時發現契約書上之服務報酬,以定型化契約條款約定固定比率(買方應支付成交價金2%)方式收取,而且老李還要王老先生簽1份服務費確認單,王老先生越想越不對,明明內政部的規定不是這種收法,為什麼老李要簽這些與主管機關規定不符的文件,於是王老先生就提出主管機關的規定,與老李議價,最後他僅支付成交價金0.5%之服務報酬給老李,也慶幸為自己減少支出1.5%的服務報酬。
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*39國人透過經紀業購置國外不動產,如發生交易糾紛應如何處理?
*39 
一、國人透過經紀業購置國外不動產,如發生交易糾紛,而可歸責於國內經紀業之事由者,得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理;並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴,或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。
二、涉及跨國消費之糾紛,消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位),或者進行線上申訴(http://www.cpc.ey.gov.tw),相關機關(單位)收到申訴案件後,將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外,外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道,消費者可至該局網站(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」,查詢該國之「消費者保護機構」,並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助,向國外企業經營者所在地之國家進行申訴,或另依該不動產當地之相關法令規定處理。
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*40經紀業從事國外不動產仲介業務,有何規範法規?
*40 
經紀業從事國外不動產之仲介業務,應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令,俾提供國內消費者周延完整的資訊,作為消費者交易決定之參考,並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定,其重要業務責任如下:
一、依不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條之2及第26條規定,經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售,且其廣告應與事實相符,交易過程之重要文件,應由經紀人簽章,並製作不動產說明書向購屋者解說,及應提供買受人關於該不動產必要之資訊(例如:當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等),倘有可歸責於經紀業或經紀人員之事由,致交易當事人受損害者,由該經紀業負賠償責任或與經紀人員負連帶賠償責任;並得由主管機關視業者違規情形,依第29條規定予以裁罰。
二、又依消費者保護法第4條及第22條規定,企業經營者應提供消費者充分與正確之資訊,並應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。倘經紀業提供之服務有損害消費者財產之虞者,主管機關應依第33條規定對業者進行調查,經調查結果確有損害之虞,應依第36條規定命其限期改善,必要時得命其停止該仲介服務之提供。經紀業違反該命令者,由主管機關依第58條規定,處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰,並得按次處罰。
三、依公平交易法第25條、第30條及第42條規定,事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為,違反者,得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰;若違反該法之規定,致侵害他人權益者,事業應負損害賠償責任。是以,經紀業仲介國外不動產過程,如涉有影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為,自得視具體個案情形移送公平交易委員會依上開規定查處。
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*41國人投資海外不動產應注意那些事項呢?
*41 

國人投資海外不動產貼心小叮嚀



海外投資不動產,請謹慎小心!
交易前,應先停看聽,做好風險評估
交易時,慎選經紀業,取得必要資訊
交易後,若發生糾紛,尋求協助管道


 


國內不動產經紀業為海外不動產廣告銷行時,應加註「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」警語。


 


海外不動產投資具風險性
審慎評估以避免得不償失


  近年來不動產經紀業陸續推出海外不動產銷售廣告及投資說明會等向民眾推銷海外置產,內政部為保障消費者權益,已於105年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範(以下簡稱海外不動產銷售規範)」,將業者原即須遵守之「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等規定予以明確化、具體化規範,供國人了解購置海外不動產權益,及國內不動產經紀業執行業務遵循。
  由於不動產交易金額龐大,加上各國國情、不動產法令與權利性質、稅費負擔、貸款限制等與我國不同,交易風險相對國內不動產投資較高,國人投資前應「停、看、聽」,做好相關功課及風險評估,才能了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好,提前做好危機防制,以避免落入「投資前開心,投資後傷心」的窘境。茲將可能面臨風險提供參考:



交易前,應先停看聽,做好風險評估


 


一、貨幣匯率風險
  由於國人多係直接購置海外不動產本身,匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響,且相對於穩定度高的新臺幣而言,外國貨幣可能有較大幅度的波動,則投資該國不動產收益有可能縮水,甚至造成損失。


二、政經局勢風險
  部分開發中國家的政治局勢較不穩定,偶有政變、暴動等情形,部分國家更有排華意識或歧視作為,國人從事該國不動產投資風險相對提高,不得不慎。


三、法令規章風險
  國外不動產權利制度與我國不同,是否均能由私人取得土地及房屋所有權,或有無限制外國人不得取得該國不動產所有權等,應事先了解。若外國人投資情形過熱引起當地反彈時,應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔。


四、交易安全風險
  海外預售屋是否有國內履約保證制度?若無,則建議慎選較具規模且可靠之國內不動產經紀業或國外開發商,避免發生開發商倒閉或額外要求追加費用。至於成屋產權,該國是否有不動產登記或公證相關制度得以保障所購買的不動產權利,更應了解。


五、交易成本風險
  國人從進場投資、持有或出租至出售退場,所需成本很多:取得時,可能有印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費等;持有或出租時,可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業公司之代租或代管費、社區或大樓管理費用等;出售時,可能有交易所得稅、印花稅、律師費、仲介費等。因此,不能只看該眼前名目報酬率,建議進一步評估實質報酬率。另外,如需海外貸款,尚需確定該國銀行提供給外國人貸款之成數、利率有無限制,評估需準備自備款及計算資金取得成本。


六、產品流通風險
  所投資不動產究竟是針對外國人投資的不動產,還是當地人亦有能力負擔的標的;若當地人根本無力購買,則產品的流通性、變現性相對較低,將來出脫難度相對較高。另屬國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者,租金收益是否於年限期滿後能繼續維持,找到後續承租人之難易度,應多加留意。建議可先了解國際或當地之政府機關(構)、民間組織、團體公布該國家或地區不動產買賣或租金之市場行情。


七、資訊取得風險
  建議選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場特性為投資標的,因人在國內,不易取得海外資訊,無法掌握最新訊息,較難因應瞬息萬變的風險。



交易時,慎選經紀業,取得必要資訊



  國人若擬透過國內不動產經紀業購置海外不動產時,除經親朋好友介紹外,可透動內政部不動產資訊平台/【法規與知識】/【合法業者】查詢合法不動產經紀業者,並確認該業者於交易過程中已依前述內政部訂頒海外不動產銷售規範規定辦理,以確保您的權益。


一、內政內政部不動產資訊平台
網址 http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx



二、海外不動產銷售規範之重點
  海外不動產銷售規範已針對經紀業執業過程應履行的業務責任予以明確化,包括行銷廣告、重要交易資訊調查與解說、收取保留看屋權利費用與定金之處理方式、簽訂買賣契約、收取服務報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向,主要規範重點:經紀業應提供有權代理銷售之證明;應以中文製作不動產說明書,並提供契約書及相關文件之中譯本;民眾繳納保留看屋費用,未赴國外看屋或未完成簽約者,應全數退還;經紀業應協調國外賣方,於收到買方支付各期價金時,開立收款證明等,以避免消費者因資訊不足而作成錯誤交易決定或蒙受損害。


 


交易後,若發生糾紛,尋求協助管道


 


  國人如透過國內不動產經紀業購置海外不動產發生交易糾紛時,可檢附具體個案資料送請經紀業所在之直轄市、縣(市)政府查明處理,並得向消費者服務中心、消費者保護官申訴,或向直轄市、縣(市)消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國消費糾紛,則可至行政院消費者保護會網站進行線上申訴;也可至外交部領事事務局的網站,查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道,並自行檢具申訴資料或透過經紀業協助,向國外企業經營者所在地的國家申訴,或另依不動產當地的相關法令規定處理。


一、行政院消費者保護會
網址 https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx



二、外交部領事事務局
網址 http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1

至最上面

*42民眾租屋簽約時,對於電費之支付應注意哪些事項?
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民眾租屋簽約時,宜先與房東議定電費的收費標準,並載明於契約書內。對於電費之支付,注意事項如下:
一、若是租用一般建物(透天厝)或整層住宅者,因有獨立電表,除另有約定外,電費原則由房客依臺灣電力股份有限公司(以下簡稱臺電公司)帳單金額繳交。
二、若是租用雅房或套房者,雖然每個房間有獨立分電表,惟臺電公司是以1戶的用電總量,按級距方式計算每度用電之價格(簡稱單價),不同用電量有不同單價,度數包含各個房間及公共區域用電(例如水塔的抽水馬達、樓【電】梯間、走道等)之加總,所以房客支付之電費,除了自己房間的使用度數外,尚須分攤公共區域用電,惟應注意房東所收取之電費最高不得超過臺電公司非營業用夏季(6月1日∼9月30日)最高用電量之每度單價(用電度數分段計價之級距,請參考臺電公司網站)。
三、房客可依據使用度數的不同,自行依臺電公司用電度數分段計價方式計算每度用電合理單價,便可得知房東所提出的費率是否合理。倘租賃雙方對電費之計算方式有爭議時,可循消費爭議的處理途徑向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。