解釋函
土地登記規則 《第 79 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。 前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。 前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。 第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。 | |
解釋函
公布日期文號內政部112年7月13日台內地字第1120264439號函
要旨有固定基礎之農業設施申辦建物所有權第一次登記，仍應依土地登記規則第79條規定檢附使用執照或主管建築機關核發依建築法等規定得免發使用執照之證件
內容
一、按土地登記規則第79條第1項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件等文件，其中「依法得免發使用執照之證件」係指依建築法第98條及第99條規定，得免適用建築法全部或一部之建物，如其係得免發使用執照者，應提出主管建築機關核發之證件（90年9月14日土地登記規則第79條修正理由參照）。
二、次按農業發展條例第8條之1第2項、申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第32條及第33條規定，有固定基礎之農業設施取得同意容許使用後，除符合一定面積及層數條件者，得免申請建築執照外，原則應依法申請建築執照，地方政府主管機關應對取得容許使用之農業設施及其坐落農業用地造冊列管，並抽查是否依核定計畫使用；嗣因農民反映部分農業設施之建築構造及其使用屬性，得有檢討無須申請建築執照之必要，行政院農業委員會基於簡政便民，爰以103年12月30日農企字第1030012942號函釋農業設施得免申請建築執照之審認事宜。
三、揆諸前開規定之目的係為促進農業用地上與農業經營不可分離之有固定設施之農業設施設置之合理化，就興建（或設置）使用農業設施之行為予以規範及管制（農業發展條例第8條之1立法理由參照），地方政府主管機關核發之「農業用地作農業設施容許使用同意書」僅係得於農業用地上興建（或設置）使用農業設施之許可文件，與申請建物所有權第一次登記應附主管建築機關核發之合法建物證明，兩者之用途及目的性尚屬有別。本案有固定基礎之農業設施，雖領有「農業用地作農業設施容許使用同意書」，仍應依土地登記規則第79條規定檢附使用執照或主管建築機關核發依建築法等規定得免發使用執照之證件。
四、另本部103年10月22日內授中辦地字第1031301723號函係屬個案解釋，且與前揭意旨不符，不再援用，併予說明。
一、按土地登記規則第79條第1項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件等文件，其中「依法得免發使用執照之證件」係指依建築法第98條及第99條規定，得免適用建築法全部或一部之建物，如其係得免發使用執照者，應提出主管建築機關核發之證件（90年9月14日土地登記規則第79條修正理由參照）。
二、次按農業發展條例第8條之1第2項、申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第32條及第33條規定，有固定基礎之農業設施取得同意容許使用後，除符合一定面積及層數條件者，得免申請建築執照外，原則應依法申請建築執照，地方政府主管機關應對取得容許使用之農業設施及其坐落農業用地造冊列管，並抽查是否依核定計畫使用；嗣因農民反映部分農業設施之建築構造及其使用屬性，得有檢討無須申請建築執照之必要，行政院農業委員會基於簡政便民，爰以103年12月30日農企字第1030012942號函釋農業設施得免申請建築執照之審認事宜。
三、揆諸前開規定之目的係為促進農業用地上與農業經營不可分離之有固定設施之農業設施設置之合理化，就興建（或設置）使用農業設施之行為予以規範及管制（農業發展條例第8條之1立法理由參照），地方政府主管機關核發之「農業用地作農業設施容許使用同意書」僅係得於農業用地上興建（或設置）使用農業設施之許可文件，與申請建物所有權第一次登記應附主管建築機關核發之合法建物證明，兩者之用途及目的性尚屬有別。本案有固定基礎之農業設施，雖領有「農業用地作農業設施容許使用同意書」，仍應依土地登記規則第79條規定檢附使用執照或主管建築機關核發依建築法等規定得免發使用執照之證件。
四、另本部103年10月22日內授中辦地字第1031301723號函係屬個案解釋，且與前揭意旨不符，不再援用，併予說明。
土地登記規則 《第 79 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部104年1月23日內授中辦地字第1041301082號函
要旨不動產開發案興建資金受託人，得依信託契約申辦以該資金興建之建物所有權第一次登記
內容
一、按建築為事實行為，自己出資興建之建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上之使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又申請建物所有權第一次登記，使用執照之起造人名義固得為認定係何人出資建築之參考，但申請人非起造人時，若已提出移轉契約書或其他證明文件，可供證明其為建物之出資興建者，登記機關自應依土地登記規則第79條第1項第4款規定受理其申請登記（98年1月23日民法第759條修正說明二，及法務部82年8月26日(82)法律字第18060號函參照）。
二、另信託法第9條第2項規定，受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。爰委託人如將不動產開發案興建資金信託他人依信託本旨為管理處分，對於以該資金興建而原始取得之建物自仍屬信託財產，受託人得依土地登記規則第127條規定，檢附信託契約及同規則第34條、第79條規定之相關文件，申辦該建物之所有權第一次登記。登記機關辦理登記時，並應於建物所有權部其他登記事項欄記明為信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。……。
一、按建築為事實行為，自己出資興建之建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上之使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又申請建物所有權第一次登記，使用執照之起造人名義固得為認定係何人出資建築之參考，但申請人非起造人時，若已提出移轉契約書或其他證明文件，可供證明其為建物之出資興建者，登記機關自應依土地登記規則第79條第1項第4款規定受理其申請登記（98年1月23日民法第759條修正說明二，及法務部82年8月26日(82)法律字第18060號函參照）。
二、另信託法第9條第2項規定，受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。爰委託人如將不動產開發案興建資金信託他人依信託本旨為管理處分，對於以該資金興建而原始取得之建物自仍屬信託財產，受託人得依土地登記規則第127條規定，檢附信託契約及同規則第34條、第79條規定之相關文件，申辦該建物之所有權第一次登記。登記機關辦理登記時，並應於建物所有權部其他登記事項欄記明為信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。……。
土地登記規則 《第 79 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部110年7月1日台內地字第1100263403函
要旨有關已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經原核發機關廢止後之登記作業方式
內容
一、（略）
二、按民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」查出資興建建築物起造人，係屬上開規定「其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者」，故起造人於建物成為不動產而原始取得其所有權時，即有事實上之處分權，惟仍應經辦理建物所有權第一次登記後，始取得法律上之處分權而得依法律行為為移轉登記。
三、次按土地登記規則第79條規定，申請建物所有權第一次登記應提出使用執照等文件，旨在規範實施建築管理地區，須附具使用執照，以證明該建物為合法房屋（同規則修正前第70條，69年增訂理由參照）。又建築物領得使用執照係為申請建築許可之處理程序終結，如原使用執照經建築主管機關廢止，依行政程序法第125條前段規定，自廢止時或自廢止機關所指定較後之日時起失其效力。爰已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經廢止，前已登記之物權並不受影響，僅因廢止後欠缺合法建築及使用許可，致其法律上處分權無法實現，與經撤銷而溯及既往失其效力之情形有別。
四、惟為避免欠缺合法建築及使用許可之建物，倘再依上開民法第758條規定完成設權登記，恐有衍生糾紛之虞，茲明定已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經廢止之登記作業方式如下：
(一)未重新領得使用執照前，登記機關於接獲建築主管機關通知使用執照廢止時，應以登記原因「註記」，於建物登記簿標示部其他登記事項欄以代碼「9Q」，資料內容為「使用執照廢止：」，登錄內容為「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○○○字第○○○○號函辦理，未重新領得使用執照前，不受理依法律行為而取得、設定、喪失及變更物權登記。」並於辦竣登記後通知建物所有權人及他項權利人。
(二)於重新領得使用執照後，因係為另一建築許可，爰持憑新使用執照申請塗銷上開內容時，登記機關應以登記原因「塗銷註記」受理。並另加收內部收件，於建物登記簿標示部其他登記事項欄加註該使用執照字號。
一、（略）
二、按民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」查出資興建建築物起造人，係屬上開規定「其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者」，故起造人於建物成為不動產而原始取得其所有權時，即有事實上之處分權，惟仍應經辦理建物所有權第一次登記後，始取得法律上之處分權而得依法律行為為移轉登記。
三、次按土地登記規則第79條規定，申請建物所有權第一次登記應提出使用執照等文件，旨在規範實施建築管理地區，須附具使用執照，以證明該建物為合法房屋（同規則修正前第70條，69年增訂理由參照）。又建築物領得使用執照係為申請建築許可之處理程序終結，如原使用執照經建築主管機關廢止，依行政程序法第125條前段規定，自廢止時或自廢止機關所指定較後之日時起失其效力。爰已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經廢止，前已登記之物權並不受影響，僅因廢止後欠缺合法建築及使用許可，致其法律上處分權無法實現，與經撤銷而溯及既往失其效力之情形有別。
四、惟為避免欠缺合法建築及使用許可之建物，倘再依上開民法第758條規定完成設權登記，恐有衍生糾紛之虞，茲明定已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經廢止之登記作業方式如下：
(一)未重新領得使用執照前，登記機關於接獲建築主管機關通知使用執照廢止時，應以登記原因「註記」，於建物登記簿標示部其他登記事項欄以代碼「9Q」，資料內容為「使用執照廢止：」，登錄內容為「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○○○字第○○○○號函辦理，未重新領得使用執照前，不受理依法律行為而取得、設定、喪失及變更物權登記。」並於辦竣登記後通知建物所有權人及他項權利人。
(二)於重新領得使用執照後，因係為另一建築許可，爰持憑新使用執照申請塗銷上開內容時，登記機關應以登記原因「塗銷註記」受理。並另加收內部收件，於建物登記簿標示部其他登記事項欄加註該使用執照字號。
土地登記規則 《第 79 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部103年8月21日內授中辦地字第1036036972號函
要旨農業發展條例89年1月26日修正施行後取得之農業用地興建之農舍，始有農業發展條例第18條第2項規定之限制
內容
一、按農業發展條例第18條第2項「在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉」之限制規定，係以取得農業用地之時間為基礎，前經本部參依行政院農業委員會89年3月17日（89）農企字第890113028號函示，以89年7月21日台（89）內中地字第8913732號函釋，係以起造人之農業用地要件為規範標的，而不以申請農舍之程序或時間為準，故農業發展條例89年1月26日修正施行後取得之農業用地興建之農舍始有上開條例規定之限制。
二、另本部103年4月10日內授中辦地字第1036650717號令釋二關於「不論89年農業發展條例修正後取得農業用地興建農舍或本辦法102年7月3日修正生效後核發建造執照者」，其意指不論89年農業發展條例修正後取得之農業用地興建農舍，或該農業用地於農業用地興建農舍辦法102年7月3日修正生效後始申請興建農舍並經核發建造執照者，各直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，均應造具清冊，將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊函送地政機關於土地及地上農舍之登記簿標示部其他登記事項欄，以代碼「9L」辦理註記登記，以落實農業發展條例第18條第2項自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉，及第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之管制措施，此觀代碼「9L」之資料內容修正為「農業發展條例民國89年修正後取得農地興建農舍，使用執照核發日期：」可明。基此，農業發展條例89年1月4日修正施行前取得之農業用地，不論其於上開辦法102年7月3日修正生效前或後始提供興建農舍，均不受上開條例第18條第2項有關在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉規定之限制，地政機關自無庸依旨揭令釋規定，以代碼「9L」辦理註記登記。
一、按農業發展條例第18條第2項「在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉」之限制規定，係以取得農業用地之時間為基礎，前經本部參依行政院農業委員會89年3月17日（89）農企字第890113028號函示，以89年7月21日台（89）內中地字第8913732號函釋，係以起造人之農業用地要件為規範標的，而不以申請農舍之程序或時間為準，故農業發展條例89年1月26日修正施行後取得之農業用地興建之農舍始有上開條例規定之限制。
二、另本部103年4月10日內授中辦地字第1036650717號令釋二關於「不論89年農業發展條例修正後取得農業用地興建農舍或本辦法102年7月3日修正生效後核發建造執照者」，其意指不論89年農業發展條例修正後取得之農業用地興建農舍，或該農業用地於農業用地興建農舍辦法102年7月3日修正生效後始申請興建農舍並經核發建造執照者，各直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，均應造具清冊，將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊函送地政機關於土地及地上農舍之登記簿標示部其他登記事項欄，以代碼「9L」辦理註記登記，以落實農業發展條例第18條第2項自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉，及第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之管制措施，此觀代碼「9L」之資料內容修正為「農業發展條例民國89年修正後取得農地興建農舍，使用執照核發日期：」可明。基此，農業發展條例89年1月4日修正施行前取得之農業用地，不論其於上開辦法102年7月3日修正生效前或後始提供興建農舍，均不受上開條例第18條第2項有關在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉規定之限制，地政機關自無庸依旨揭令釋規定，以代碼「9L」辦理註記登記。
土地登記規則 《第 79 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部102年1月3日內授中辦地字第1016652591號函
要旨有關信託業擔任不動產開發案興建資金之受託人，申請以該資金興建取得之建築物為所有權第一次登記事宜
內容
按申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，為土地登記規則第79條第1項第4款所明定；又同規則第127條規定，受託人依信託法第9條第2項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料，登記機關辦理登記時，應依第130條至第132條規定辦理。爰信託業擔任不動產開發案興建資金之受託人，就以該資金興建取得之建築物為所有權第一次登記時，得檢附信託契約及同規則第34條規定之證明文件申辦登記。
按申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，為土地登記規則第79條第1項第4款所明定；又同規則第127條規定，受託人依信託法第9條第2項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料，登記機關辦理登記時，應依第130條至第132條規定辦理。爰信託業擔任不動產開發案興建資金之受託人，就以該資金興建取得之建築物為所有權第一次登記時，得檢附信託契約及同規則第34條規定之證明文件申辦登記。
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