解釋函
土地登記規則 《第 108 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記時，應提出位置圖。 因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。 前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。 | |
解釋函
公布日期文號內政部110年2月9日台內地字第1100104215號函
要旨建物拍賣時與其坐落土地分屬不同人所有，嗣土地經判決回復所有權登記予原所有權人（同拍賣建物所有權人），建物拍定人得申請法定地上權登記
內容
旨案經本部109年11月24日台內地字第1090266329號函洽法務部110年1月29日法律字第10903515610號函復略以：「本案104年法院強制執行拍賣系爭土地上之建築物（下稱系爭建物）時，因系爭土地及系爭建物並非同屬吳○○所有，故法院未依強制執行法第75條第3項併付拍賣。惟依上開說明嗣後系爭土地所有權已溯及回復為吳○○所有，復按民法第244條之立法目的係在使詐害債權行為溯及既往失效以回復原狀，而民法第838條之1係為解決基地使用問題，避免拆屋還地之情事發生而危害社會經濟，自上開二規範意旨觀之，本案似宜認系爭建物拍定人林○○仍得依民法第838條之1之規定取得法定地上權。」本案請參依上開法務部函及說明，就個案事實查明本於權責依法處理；如有涉訟，應以法院之最終判斷為準。
旨案經本部109年11月24日台內地字第1090266329號函洽法務部110年1月29日法律字第10903515610號函復略以：「本案104年法院強制執行拍賣系爭土地上之建築物（下稱系爭建物）時，因系爭土地及系爭建物並非同屬吳○○所有，故法院未依強制執行法第75條第3項併付拍賣。惟依上開說明嗣後系爭土地所有權已溯及回復為吳○○所有，復按民法第244條之立法目的係在使詐害債權行為溯及既往失效以回復原狀，而民法第838條之1係為解決基地使用問題，避免拆屋還地之情事發生而危害社會經濟，自上開二規範意旨觀之，本案似宜認系爭建物拍定人林○○仍得依民法第838條之1之規定取得法定地上權。」本案請參依上開法務部函及說明，就個案事實查明本於權責依法處理；如有涉訟，應以法院之最終判斷為準。
土地登記規則 《第 108 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部108年5月17日台內地字第1080262673號函
要旨經編定為農牧用地之土地，登記機關應不予受理申辦地上權設定登記
內容
參照司法院釋字第408號解釋意旨，倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者，既僅供耕作之用，性質上並不適合設定地上權，爰本部前以92年3月31日內授中辦地字第0920003685號函釋於一般農業區農牧用地申辦地上權設定登記，登記機關應不予受理有案。茲因風景區之農牧用地作自來水加壓站使用需要，登記機關能否受理其申辦地上權設定登記疑義。……本案依行政院農業委員會108年4月24日農企字第1080213258號函復略以：「農牧用地編定本質係作與農業使用用途相關，不因使用分區不同而有差異，其與地上權設定係以設置建築物或工作物為目的，二者之使用性質有別。三、依據非都市土地使用管制規則第6條附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表五、農牧用地，其容許使用使用項目農舍及農業設施……公用事業設施、再生能源相關設施等，……究其性質仍非屬農業使用之範疇。是以，農牧用地申請容許使用，係為特許之行為，並非擁有農牧用地，即可作為設置建築物或工作物使用，況現行法令已放寬部分非農業使用之設施物亦得於農牧用地上容許使用，故倘允農牧用地設定地上權，恐有以設定地上權即可達建築使用目的之誤解，致農地資源誤用及流失之虞。……」爰以經編定為農牧用地之土地不論其使用分區為何，均不適於設定地上權，登記機關應不予受理申辦地上權設定登記。
參照司法院釋字第408號解釋意旨，倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者，既僅供耕作之用，性質上並不適合設定地上權，爰本部前以92年3月31日內授中辦地字第0920003685號函釋於一般農業區農牧用地申辦地上權設定登記，登記機關應不予受理有案。茲因風景區之農牧用地作自來水加壓站使用需要，登記機關能否受理其申辦地上權設定登記疑義。……本案依行政院農業委員會108年4月24日農企字第1080213258號函復略以：「農牧用地編定本質係作與農業使用用途相關，不因使用分區不同而有差異，其與地上權設定係以設置建築物或工作物為目的，二者之使用性質有別。三、依據非都市土地使用管制規則第6條附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表五、農牧用地，其容許使用使用項目農舍及農業設施……公用事業設施、再生能源相關設施等，……究其性質仍非屬農業使用之範疇。是以，農牧用地申請容許使用，係為特許之行為，並非擁有農牧用地，即可作為設置建築物或工作物使用，況現行法令已放寬部分非農業使用之設施物亦得於農牧用地上容許使用，故倘允農牧用地設定地上權，恐有以設定地上權即可達建築使用目的之誤解，致農地資源誤用及流失之虞。……」爰以經編定為農牧用地之土地不論其使用分區為何，均不適於設定地上權，登記機關應不予受理申辦地上權設定登記。
土地登記規則 《第 108 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部103年2月17日內授中辦地字第1036031262號函
要旨土地及建築物非同一人所有，縱因拍賣致其拍定人各異，仍無從適用民法第838條之1規定
內容
按民法第838條之1第1項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，……。」其立法理由略以：土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。基此，民法第838條之1之適用，除造成土地及其上之建築物所有人各異之原因，以因強制執行之拍賣為限外，就適用標的物言，須為同屬於一人所有之土地及其地上之建築物，於拍賣時，倘非同一人所有則無適用或類推適用之餘地。蓋若非同一人所有，建築物所有人對於土地所有人就其使用權本於私法自治原則應由該二人依契約自由原則處理之。本案土地與其上建物既非因強制執行之拍賣而致所有人各異，嗣後雖拍賣建物再異其所有，其拍定人仍不得依上開民法規定申請為法定地上權之登記。
按民法第838條之1第1項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，……。」其立法理由略以：土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。基此，民法第838條之1之適用，除造成土地及其上之建築物所有人各異之原因，以因強制執行之拍賣為限外，就適用標的物言，須為同屬於一人所有之土地及其地上之建築物，於拍賣時，倘非同一人所有則無適用或類推適用之餘地。蓋若非同一人所有，建築物所有人對於土地所有人就其使用權本於私法自治原則應由該二人依契約自由原則處理之。本案土地與其上建物既非因強制執行之拍賣而致所有人各異，嗣後雖拍賣建物再異其所有，其拍定人仍不得依上開民法規定申請為法定地上權之登記。
土地登記規則 《第 108 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函
要旨已辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式
內容
一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函（如附件），本部同意上開法務部意見。按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。
二、另查「地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者，應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此，土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，處理該土地上建物之約定事項（存續期間屆滿建物歸屬之約定），如逐案於公定地上權設定契約書約定，地政機關自應以一般註記事項代碼「00」，將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄，登記完畢後即具物權效力，倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人自應受該約定事項之拘束。
附：法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案，依土地法第79條之1第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，但因使用建築物必須使用該建築物之基地，亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在，於土地與建築物不屬同一人所有時，當事人間通常即透過契約約定，使建築物取得對土地之利用權，以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權（民法第832條參照）即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種，該不動產物權依民法第758條規定，登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，該土地上建築物處理之約定，如經登記，依上開說明，即生物權效力，於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人仍應受該其拘束。
（按：原民法第838條之地上權處分定義已修正）
一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函（如附件），本部同意上開法務部意見。按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。
二、另查「地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者，應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此，土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，處理該土地上建物之約定事項（存續期間屆滿建物歸屬之約定），如逐案於公定地上權設定契約書約定，地政機關自應以一般註記事項代碼「00」，將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄，登記完畢後即具物權效力，倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人自應受該約定事項之拘束。
附：法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案，依土地法第79條之1第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，但因使用建築物必須使用該建築物之基地，亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在，於土地與建築物不屬同一人所有時，當事人間通常即透過契約約定，使建築物取得對土地之利用權，以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權（民法第832條參照）即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種，該不動產物權依民法第758條規定，登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，該土地上建築物處理之約定，如經登記，依上開說明，即生物權效力，於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人仍應受該其拘束。
（按：原民法第838條之地上權處分定義已修正）
土地登記規則 《第 108 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部92年3月31日內授中辦地字第0920003685號函
要旨申辦耕地地上權設定登記，登記機關應不予受理
內容
案經函准法務部91年8月22日法律字第0910028862號函、同年12月5日法律決字第0910046845號函及92年3月6日法律決字第0920008754號函略以：司法院釋字第408號解釋文意旨，認為占有土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地（一般農業區農牧用地即屬之）者，性質上不適於設定地上權等語，故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記，皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限；倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者，性質上並不適於設定地上權，亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。基於上述意見，本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，性質上已不適於設定地上權，其申辦地上權設定登記，登記機關應不予受理。
（按：原民法第832條之地上權定義已修正）
案經函准法務部91年8月22日法律字第0910028862號函、同年12月5日法律決字第0910046845號函及92年3月6日法律決字第0920008754號函略以：司法院釋字第408號解釋文意旨，認為占有土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地（一般農業區農牧用地即屬之）者，性質上不適於設定地上權等語，故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記，皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限；倘土地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地者，性質上並不適於設定地上權，亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。基於上述意見，本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，性質上已不適於設定地上權，其申辦地上權設定登記，登記機關應不予受理。
（按：原民法第832條之地上權定義已修正）
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