地政司

解釋函

公布日期文號內政部94年10月20日台內地字第0940062716號函

要旨公私有出租耕地終止租約補償承租人預計土地增值稅時，不適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定

內容
一、 有關公私有出租耕地終止租約補償承租人時，如何預計土地增值稅事宜乙案，案經本部邀集法務部、財政部賦稅署、國有財產局、部分直轄市及縣（市）政府於94年6月14日會商在案。按土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定，係立法院94年1月18日經朝野黨團協商通過調降土地增值稅率為百分之四十、百分之三十、百分之二十時，有部分立法委員建議增訂對長期持有土地者予以減徵之規定。私有耕地出租人如依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約收回耕地，按終止租約當期之公告土地現值，減去土地增值稅後餘額1/3，補償承租人時，如該預計土地增值稅依土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項規定計算，無異剝奪長期持有土地者之權益，與上開土地稅法第33條（平均地權條例第40條）第6、7、8項係為減輕「長期持有土地者」負擔之立法意旨有違。故其預扣土地增值稅，得免適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定。另按平均地權條例第77條：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人…應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額1/3給予補償。…公有出租耕地終止租約時，應依照第1項規定補償耕地承租人。」及平均地權條例施行細則第98條第2項：「依本條例第77條第3項規定終止租約之公有出租耕地，於預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理。」可見公有土地預計土地增值稅，亦應比照私有耕地出租人，免適用長期持有減徵土地增值稅計算之規定預扣土地增值稅，以求公私有立場一致。
二、 另參酌本部79年8月15日台內地字第827373號：「耕地三七五減租條例第17條第2項第3款終止租約當期之公告土地現值，係以出租人為終止租約之意思表示到達承租人之日當期公告土地現值為準」函釋意旨、平均地權條例施行細則第98條第1項規定：「本條例第77條第1項所稱申請終止租約當期之公告土地現值，指土地所有權人依本條例第78條規定以書面向直轄市或縣（市）主管機關提出申請終止租約收件當期之公告土地現值。」及實體從舊之行政法規適用原則，有關實體上之事項，原則上不適用新法規，而適用行為時有效之法規。出租耕地如於平均地權條例第40條（土地稅法第33條）修正施行前申請終止租約者，其適用稅率應依申請終止租約當時有效之法律規定，即依94年1月30日修正前平均地權條例第40條（土地稅法第33條）規定辦理。

停止適用日期文號中華民國98年12月25日台內地字第0980219623號令

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公布日期文號內政部85年4月2日台內地字第8502121號函

要旨都市計畫出租耕地經重劃後編為住宅區及商業區，依平均地權條例第七十六條及第七十七條規定辦理終止租約及補償地價，其土地增值稅之計算，應比照該條例第四十二條規定予以減徵

內容
參照本部78年10月17日台內地字第745765號函示：「……：都市計畫範圍內出租耕地經編為公共設施保留地，根據72年12月23日修正公布『耕地三七五減租條例』第17條第1項第5款規定，得予終止租約，至其依同條第2項第3款計算補償，所應減除之土地增值稅，因係預計性質，且該公共設施保留地嗣後被徵收時，其土地增值稅亦得減徵，故為期公平，該預計之土地增值稅，應比照平均地權條例第42條規定減徵之。」意旨，平均地權條例第77條規定之土地增值稅，既係「預計性質」，本案辦理地價補償預計土地增值稅時，應比照適用同條例第42條第3項減徵之規定。
(按:1.關於公共設施保留地之減徵土地增值稅事宜，請參閱內政部78年10月17日台(78)內地字第745765號函及其備註。2.第42條第3項已修正為第42條第4項)

公布日期文號內政部82年1月4日台內地字第8116699號函

要旨耕地三七五減租條例第13條規定之書面通知，應以承租人對承租耕地之特別改良設施完成時即通知出租人

內容
出租人依平均地權條例第77條規定，終止租約收回耕地時，補償承租人改良土地所支付之費用，依同條第2項規定，以承租人已依耕地三七五減租條例第13條規定以書面通知出租人為限，該通知之截止日期，貴處來函所擬通知日期應以承租人對承租耕地之特別改良設施完成時即通知出租人之意見核屬可行，同意照辦。

公布日期文號內政部76年7月14台內地字第519080號函

要旨私有耕地出租人收回土地供建築使用，其租約中之免租建地，應無地價補償之適用

內容
依土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。」本案桃園縣蘆竹鄉南崁內厝段內厝小段127-3、150-2地號兩筆建地目土地，雖併同其他耕地訂於同一租約內，惟若確係供附帶使用之免租土地，亦無支付地租時，依上開規定，應非屬耕地租用之範圍。準此，本案出租人併同其他耕地予以收回時，依行政院72年4月22日台72財七155號函規定，上開2筆建地目土地，應無平均地權條例第77條給予承租人1/3地價補償之適用。
（按：地目等則制度自106年1月1日廢除，並停止辦理地目變更登記）

公布日期文號內政部 76 年 4 月 23 日台內地字第 492262 號函

要旨土地經標售決標後，承租人以最高標價優先承購耕地，出租人無須補償承租人

內容
按優先購買權人實行優先購買權，須以所有人與第三人間有土地買賣契約之存在為前提要件，（最高法院 67 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議 參考）又承 租人得依平均地權條例第 77 條請求補償費之情形，係以其與出租人終止租約為要件；而承租人如欲實行優先購買權，則以其與出租人間之租佃關係尚在繼續狀態為前提，兩者不可能併存。換言之承租人如已受領上開補償費，其與出租人之租佃關係已告消滅，即無可能再以承租人地位主張優先購買權；如承租人實行優先購買權，則其與出租人之租佃關係尚未依法終止，即不生出租人應補償承租人問題。據上說明，本案出租耕地在租約未依法終止前標售，華南銀行於標售時，同意由承租人以最高標價優先承購，足見當事人間之租約於標售前並未終止，自無 應否依平均地權條例第 77 條補償問題，而承租人於優先承購土地後，其承租權與所有權已合而為一，亦無再向華南銀行請求該法條所定補償之可言。