地政司

解釋函

公布日期文號內政部94年5月9日內授中辦地字第0940045098號函

要旨為執行文化資產保存法第28條規定之優先購買權，地政機關應配合於土地建物登記簿標示部其他登記事項欄註記「古蹟」

內容
一、本案經轉據行政院文化建設委員會94年4月12日文壹字第0941104046號函復略以：「查文化資產保存法第31條第2項（修正後第28條）之立法意旨略以：私有重要古蹟所有權移轉時，政府應有優先購買權，使私人之古蹟漸為公有以利保存維護；私有古蹟若因管理不當致減失價值或減損其價值之虞時，政府得採取必要措施，以保存古蹟。…該條項並未規定私有古蹟所有權人如未通知政府（即優先購買權人）而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗政府之明文，似不宜解釋為具有物權效力，而僅具有債權效力。」
二、本案參依上開行政院文化建設委員會函釋，上開優先購買權僅具有債權效力，既未涉及物權公示性土地資料，非屬應登記事項，應僅得建立於土地資訊參考檔，惟基於政府一體，為執行文化資產保存法第28條規定之優先購買權，私有重要古蹟所有權移轉時，申請人仍應依土地登記規則第97條規定辦理，是為利審查，地政機關應於土地建物登記簿標示部其他登記事項欄註記古蹟。

公布日期文號內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函

要旨農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，該農業用地與農舍分屬不同所有權人，農舍申辦所有權移轉登記事宜

內容
按「…三、農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，本會業於91年10月21日農企字第0910156498號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4項之限制，並供貴部參酌；另農舍如屬農業發展條例89年修正施行後興建者，上開條例第18條第4項精神宜維持。即農舍若屬上開條例89年修正施行前已興建完成，且農舍與農地分屬不同所有權人時，於農舍或農業用地移轉時，本會認為得不受上開條例第18條第4項之限制。四、若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」為行政院農業委員會93年10月27日農企字第0930150054號函所明釋，故本案農地及其地上農舍於農業發展條例修正施行前即分屬不同所有權人，今該農舍單獨申辦所有權移轉登記，無須依本部86年8月8日台（86）內地字8684869號函具結，惟仍需要先踐行土地法第104條之程序；倘嗣後該農舍（或坐落基地）再移轉時，亦不受農業發展條例第18條第4項之限制。

公布日期文號內政部92年11月26日內授中辦地字第0920018954號函

要旨民法第425條之1之執行，限於該法條增訂施行日（89年5月5日）起，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用

內容
案經函准法務部92年11月10日法律決字第0920045280號函釋略以：「…二、…民法第425條之1係88年4月21日增訂之規定，…，從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又『…土地法第104條、第107條規定之基地、房屋或耕地出賣人，通知優先購買權人是否優先購買，如有合於上開（民法第97條）規定之情形，自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…』，係司法院於83年4月26日以（83）秘台廳民一字第07800號函所釋示，則民法第425條之1之租賃關係於類推適用民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定時，依上開司法院函釋意旨，出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者，自得類推適用民法第97條之規定。…」，是以，本案申辦建物買賣移轉登記，因該建物與其坐落之土地，係於前開法條增訂前即分屬不同之所有權人，自不受前開民法之規範。本部同意貴府所擬意見，即民法第425條之1之執行，應限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。至民法第425條之1有關租賃關係於類推民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定，出賣人若以書面通知優先承買人而通知不到時，亦自得類推適用民法第97條之規定。

公布日期文號內政部91年12月6日內授中辦地字第0910017524號函

要旨土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理

內容
一、案經本部函准法務部91年10月30日法律決字第0910041496號函略以：「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。』為民法第425條之1所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第426條之2、…及土地法…第104條等規定（林誠二著，法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第81期，第10頁至11頁參照）。…」。另64年7月24日修正公布之土地法第104條第1項規定，其修正理由謂：「地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。」（參照法務部89年5月18日法89律字第014411號函）。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第104條及民法第426條之2有關基地租賃優先承買權之規定。
二、本案土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，則應依土地登記規則第97條第2項後段規定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」辦理。
三、本部67年12月20日台內地字第814435號函、71年1月10日台內地字第65347號函及77年12月30日台內地字第663417號函應予廢止。

公布日期文號內政部89年8月18日台內中地字第8915895號函

要旨共有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地，其他共有人死亡絕嗣，該遺產管理人得主張其優先購買權

內容
一、案經函准法務部89年7月31日法89律字第020961號函略以：「按民法第1179條第1項第2款規定，為保存遺產必要之處置，係屬遺產管理人之職務。所謂為保存遺產必要之處置，除管理行為、改良行為外，尚包括保存上所必要之處分行為（戴炎輝、戴東雄合著『中國繼承法』第216頁，臺灣高等法院84年度家抗字第56號、85年度家抗字第204號裁定意旨參照）。查債務人與他人共有之土地，於強制執行程序中經執行法院拍定後，執行法院依土地法第34條之1第4項之規定，通知他共有人優先承買時，共有人死亡其繼承人有無不明者，實務上見解認為：應向民法第1177條選定之遺產管理人或依民法第1178條第2項選任之遺產管理人為優先承買之公告，若無上述遺產管理人時，依土地法第34條之1第2項後段規定，因無法書面通知，得以『共有人之繼承人』名義而公告該優先承買之通知（86年6月，民事法律專題研究，司法院司法業務研究會第27期研究專輯，第233至235頁參照）由此觀之，民事執行法院於強制執行程序中經執行拍賣共有土地拍定後，既應依前開民法及土地法之規定，向遺產管理人為優先承買之公告，對於遺產管理人得否主張優先購買權，似採肯定見解。準此，本案共有土地共有人唐ΟΟ死亡絕嗣後，由法院裁定選定財政部國有財產局為遺產管理人，該遺產管理人對其他共有人應有部分之出賣，參酌前揭司法實務見解，似得主張優先購買權。至於遺產管理人行使此項權利，是否屬於前揭民法第1179條第1項第2款所定之「為保存遺產必要之處置」，似宜由遺產管理人切結自行負責（貴部81年5月7日台內地字第8176565號函訂頒『繼承登記法令補充規定』第60點第2項參照）。」
二、本部同意上開法務部意見。是本案遺產管理人倘認為對其他共有人應有部分優先承買係屬於「為保存遺產必要之處置」，則該遺產管理人對其他共有人應有部分之出賣，得主張其優先購買權。