地政司

實質法規

公布日期文號內政部101年6月29日內授中辦地字第1016651154號令

要旨從事納骨堂（塔）位使用權買賣之居間或代理業務者不適用不動產經紀業管理條例規定

內容
廢止本部92年11月28日內授中辦地字第0920084970號有關從事納骨堂（塔）位使用權買賣之居間或代理業務者適用不動產經紀業管理條例規定之解釋令，自中華民國101年7月1日生效。

公布日期文號內政部92年12月23日內授中辦地字第0920085261號令

要旨律師、地政士因執行法定業務之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為，無不動產經紀業管理條例適用

內容
查不動產經紀業管理條例第32條規定略以：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。．．．」，至所謂仲介業務，依同條例第4條第5款規定，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，而代銷業務，依同條例第4條第6款規定，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產業務。關於律師依律師法第20條、地政士依地政士法第16條規定執行業務之必要，而受當事人之委託，代理投標法院拍賣之不動產者，倘若未有如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合行為，或對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為，則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別，無上開條例之適用。

停止適用日期文號內政部101年6月29日內授中辦地字第1016651154號令

---

公布日期文號內政部92年11月28日內授中辦地字第0920084970號令

要旨納骨堂（塔）位使用權之買賣，如係委由他人銷售者，應受不動產經紀業管理條例之規範

內容
一、關於供存放骨灰（骸）之納骨堂（塔），依殯葬管理條例第2條第1款、第5款規定，為殯葬設施中之骨灰（骸）存放設施，其設置、擴充、增建或改建，依同條例第7條第1項規定，應報請直轄市、縣（市）主管機關核准；於設置、擴充、增建或改建完竣後，依同條例第18條第1項規定，應經直轄市、縣（市）主管機關檢查符合規定，並將其名稱、地點、所屬區域及設置者之名稱或姓名公告後，始得啟用、販售墓基或骨灰（骸）存放單位。復查不動產經紀業管理條例第4條第1款所稱不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利，而從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，依同條第5款規定稱之仲介業務。據此，納骨堂（塔）建築物本身為不動產經紀業管理條例所稱之不動產，殆無疑義，至納骨堂（塔）位使用權於出售時，並未一併出售該堂（塔）位所使用土地之所有權應有部分，或向地政機關辦理區分所有建物之權利移轉登記，僅屬私權契約關係上之債權性質，惟該使用權通常約定具有永久使用之性質，其使用強度遠過於租賃權，當可謂為不動產可移轉之權利。是以從事納骨堂（塔）位使用權買賣之居間或代理銷售業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱經紀業為之，並應受該條例之限制。
二、又殯葬管理條例第37條所稱殯葬設施經營業，依同條例施行細則第23條規定，指以經營公墓、殯儀館、火化場、骨灰（骸）存放設施為業者。而供存放骨灰（骸）之納骨堂（塔）既為殯葬設施中之骨灰（骸）存放設施，是故殯葬設施經營業就其經營之納骨堂（塔）位使用權銷售者，自為法所許。
三、綜上，納骨堂（塔）位使用權之買賣，由殯葬設施經營業者自行銷售所經營之納骨堂（塔）位者，應屬殯葬管理條例規範之範疇；其如係委由他人銷售者，則該納骨堂（塔）位使用權買賣居間或代理銷售之業者，應以不動產經紀業為限，並應受不動產經紀業管理條例之規範。

公布日期文號內政部92年11月28日內授中辦地字第0920084973號令

要旨建築開發業依合建關係對外銷售土地所有權人分得之房屋或土地，屬整體合建銷售計畫之一環，不受不動產經紀業管理條例限制

內容
按建築開發業與地主合建之契約，係由土地所有權人以土地為出資，建築開發業以資金及勞務為出資，雙方共同合作建築房屋，並依約分受利益。建築開發業對外銷售土地所有權人分得之房屋或土地，係源於合建關係所衍生，類屬合夥或合作關係架構下之行為，縱若土地所有權人或房屋起造人有一方之登記名義人非屬建築開發業者，因屬合建契約約定範圍內所從事之行為，核屬整體合建銷售計畫之一環，自與不動產經紀業管理條例所稱從事仲介或代銷業務有別，自不受該條例之限制。

公布日期文號內政部92年8月7日內授中辦地字第0920082794號令

要旨受銀行之委託辦理不動產拍賣業務者，應屬不動產仲介業務之範圍

內容
一、依民法第391條規定：「拍賣，因拍賣人拍板或依其他慣用之方法，為賣定之表示而成立。」是以，拍賣係為使競買人各自提出條件，擇其最有利者而出賣之方法（最高法院32年永上字第378號判例參照）；又拍賣之性質，通說解釋為買賣之一種。復依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間（最高法院52年台上字第2675號判例參照）；又有關居間人報酬之請求，依民法第568條第1項規定，係以契約因其報告或媒介而成立者為限。至於民法所稱委任者，依同法第528條規定，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；如以授予代理權方式為之者，依同法第103條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
二、經營不動產經紀業者，依不動產經紀業管理條例第5條、第7條規定， 應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，繳存營業保證金及加入登記所在地之同業公會等；又依該條例第4條第4款、第5款規定，經紀業係指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務則指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。關於銀行承受之不動產委託其他公司辦理不動產拍賣會，該受託公司（拍賣人）允為提供不動產應買人競相出價之機制，並將拍賣之不動產以公開方式決定價格賣出，以便利銀行處分其承受之不動產，固未有如仲介經紀業者般積極斡旋於買、賣雙方間之媒合行為，惟該拍賣之出賣人仍為委託銀行，且該受託公司係於代理權限內以出賣人名義進行拍賣業務行為，亦不問賣定與否均受有報酬，依民法第103條及第528條規定，仍屬授予代理權之委任，從而應屬上開條例第4條第5款所稱從事不動產買賣代理之仲介業務，是以該受託公司（拍賣人）之拍賣業務行為，應受不動產經紀業管理條例之規範。