地政司

解釋函

公布日期文號內政部99年11月19日台內地字第0990222530號函

要旨土地共有物分割案件之估價不宜委由建築師辦理

內容
一、查不動產估價師法第14條規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依『建築師法』規定，辦理『建築物估價』業務者，不在此限。」本條立法意旨，即建築師得依建築師法規定辦理建築物估價業務，除此之外，未取得不動產估價師資格者，不得辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務；同法第19條：「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。…」及不動產估價技術規則第1條：「本規則依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之」。爰不動產估價師應依不動產估價師法、不動產估價技術規則等規定辦理估價，涉有估價爭議時，則依不動產估價師法規定可由該管估價師公會協調或由各直轄市、縣（市）政府之懲戒委員會處理，先予敘明。
二、（略)本案土地上建築物已倒塌，而臺灣嘉義地方法院委託之估價係屬共有物分割估價，為共有人間權利交換分合價值之估價，並無涉及地上建築改良物估價，亦與為建築工程所需而進行之實質環境調查無關。故與建築師法第16條及本部（營建署）89年10月6日台89內營字第8910591號函所稱之「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價」一節實有差別。爰此，土地共有物分割案件之估價不宜委由建築師辦理。

公布日期文號內政部95年7月19日台內地字第0950112456號函

要旨法院及行政執行處估價仍宜委託不動產估價師辦理

內容
一、貴部來函說明三所敘：「…95年3月20日召開法規及業務諮詢委員會第73次會議…其討論意見略為：不動產估價師法第14條第2項規定：『…未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。...』係規範自然人未取得不動產估價師資格者不得為估價業務，並未限制行政機關為不動產之估價，行政執行處似仍得囑託機關辦理估價業務。」乙節，按上開不動產估價師法係規定受委託辦理不動產估價之資格，地政機關目前依據土地法及平均地權條例相關法規，國有財產局依據國有財產法相關規定，因法律明定其辦理之估價項目，本未受不動產估價師法限制。惟就法定地政機關辦理估價業務之權責而論，僅限於平均地權條例之公告土地現值及公告地價，合先敘明。
二、本案各行政執行處辦理不動產拍賣執行事件，本部認為宜委託不動產估價師辦理，現階段不宜再由地政機關辦理，理由如下：
（一）地政機關查估之公告土地現值、公告地價與不動產估價師查估之市價性質有別，台灣有1千3百多萬筆土地，每年需公告土地現值，每3年另需重新規定地價，地政機關受限於人力、經費、時間，皆係採區段大量估價之方式，所查估之地價，性質上屬課稅地價，重點在掌握課稅負擔之相對公平；不動產估價師係依不動產估價技術規則規定針對個別宗地予以精密估價，所查估之地價為交易使用之市價，重點在維護當事人權益，二者性質、功能、精細不同，若以地政機關提供之公告土地現值方式作為拍賣價格，對債權人、債務人權益之維護，顯有不足。
（二）地政機關所查估之地價，與市場價格尚有差距，公告土地現值及公告地價，主要係課徵土地稅之用。地價查估係地方政府權責，地方民選首長為減輕民眾土地稅負擔，所查估之地價，通常與市價仍有差距，以此作為執行法院或各行政執行處鑑定不動產價格之基礎，似無法充分保障當事人權益。
（三）地政機關僅就土地查估課稅價格，並未查估房屋之課稅價值。我國稅制土地與房屋係分別課稅，地政機關僅負責查估課稅地價，所查得之價格僅為土地地價（不含建物），此與行政執行處辦理拍賣之不動產大多應查估房屋與土地結合之總價不同。
（四）基層地政機關業務繁重，人力普遍不足，如行政執行處不動產拍賣價格再由地政機關查估，恐排擠地政機關應辦之法定職掌業務，造成地政業務效能無法提升。
（五）不動產估價師制度已建立，相關配套措施如懲戒規定，道德規範及應遵循之不動產估價技術規則均已明訂，不動產估價師之公正性、客觀性及精確性應值得外界信賴，基於「民間能作的，政府不作」之原則，本案不動產拍賣之價格查估，宜委託不動產估價師辦理。
三、綜上所述，我國既已建立不動產估價師制度，國內目前之估價技術水準與要求已非昔日由地政機關為鑑定人之做法所能相比。本部建議不宜再如以往由地政機關提供公告土地現值方式，辦理拍賣不動產價格之鑑定，目前經考試及格取得證照之不動產估價師素質與估價能力均佳，由其接受貴部執行法院或各行政執行處之委託辦理不動產個案之估價亦稱允當。又不動產估價師除各地方公會外，全國聯合會業已成立一年多，除要求依法令規定辦理估價外，估價師公會對成員個人自律規範亦漸趨成熟，應值得政府機關之信賴。貴部執行法院或各行政執行處有關不動產估價案件請委託不動產估價師依據不動產估價技術規則估價為宜。

公布日期文號內政部中華民國95年3月9日台內地字第0950036787號函

要旨辦理土地徵收業務，地上物查估或清查作業委外辦理者，投標廠商資格適用不動產估價師法第14條規定事宜

內容
有關辦理土地徵收業務，各地方政府均訂有各項土地改良物徵收補償查估之自治法規，上開法規對補償費均訂有標準單價，是以需用土地人辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以「清查、測量」，其如未委託不動產估價師辦理，並不違反不動產估價師法第14條規定。

公布日期文號內政部中華民國95年3月1日台內地字第0950017125號函

要旨直轄市、縣（市）政府及自辦市地重劃會自行辦理，市地重劃之前、後地價是否適用不動產估價師法第14條規定事宜

內容
一、直轄市、縣（市）政府部分：按市地重劃係依據平均地權條例及其施行細則暨都市計畫法等規定辦理，其辦理機關依平均地權條例第56條及第2條規定為直轄市、縣（市）政府，目的為實施平均地權之土地整體規劃與開發改良。在公辦市地重劃作業時，因直轄市、縣（市）政府設有地政、測量、重劃、地價及工程等人員，辦理有關重劃地區選定、計畫擬定、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、工程施工、地籍整理、財務結算等工作，能確保重劃作業之品質及土地所有權人之權益，是以直轄市、縣（市）政府辦理前開估價業務，係依據平均地權條例相關規定本諸職權所為之行為，無須依不動產估價師法第14條規定辦理。
二、自辦市地重劃會部分：依自辦市地重劃會依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第28條規定：「重劃前後地價，應於辦理重劃土地分配設計前，由重劃會經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」，故重劃前後地價查估於自辦市地重劃業務有實際查估之需要，惟查自辦市地重劃會，依上開辦法第11條、第12條、第13條規定，並無重劃之前、後地價查估權責，且重劃之前、後地價查估，攸關參與重劃土地所有權人權益，是以自辦市地重劃會辦理市地重劃，有重劃前、後地價查估之實際需求時，應依前開辦法第12條第2項後段規定：「……視實際需要雇用各種專業人員辦理或委託法人、學術團體辦理。」，委託不動產估價師查估，以確保土地所有權人之權益與公平。

公布日期文號內政部95年2月6日台內地字第0950023859號函

要旨自94年10月6日以後公開發行公司取得估價報告書應委託不動產估價師

內容
本部業以94年12月13日台內地字第0940016136號函請行政院金融監督管理委員會轉知公開發行公司，自94年10月6日以後，公開發行公司依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」規定取得估價報告時，應委託不動產估價師辦理估價，不應再委託公司或商號估價。