解釋函
不動產經紀業管理條例 《第 4 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 本條例用辭定義如下︰ 一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。 二、成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。 三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。 四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。 六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。 七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。 八、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。 九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。 十、營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。 | |
解釋函
公布日期文號內政部90年5月10日台(90)內中地字第9007350號函
要旨不動產經紀業管理條例第4條第5款所稱「居間」業務包括「報告居間」
內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」，又稱「居間」者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。
二、揆諸本條例對於經紀業從事「居間」業務之性質，縱無明文規定其屬「報告居間」抑或「媒介居間」，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱「居間」業務，當包括民法所定之「報告居間」及「媒介居間」。
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」，又稱「居間」者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。
二、揆諸本條例對於經紀業從事「居間」業務之性質，縱無明文規定其屬「報告居間」抑或「媒介居間」，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱「居間」業務，當包括民法所定之「報告居間」及「媒介居間」。
不動產經紀業管理條例 《第 4 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部89年12月26日台(89)內中地字第8980474號書函
要旨以代理法院拍賣不動產投標為業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」為之
內容
一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5款、第7款及第32條規定略以：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效（最高法院46年台抗字第101號判例參照）；倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第11點第4款規定，委託代理人到場，須提出委任狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院85年台抗字第553號判例參照）。準此，本案法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。至其服務報酬標準，應按中央主管機關規定計收之。
二、略。
一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5款、第7款及第32條規定略以：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效（最高法院46年台抗字第101號判例參照）；倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第11點第4款規定，委託代理人到場，須提出委任狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院85年台抗字第553號判例參照）。準此，本案法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。至其服務報酬標準，應按中央主管機關規定計收之。
二、略。
不動產經紀業管理條例 《第 4 條》【相關實質法規】
公布日期文號經濟部89年9月11日經（89）商字第089026864號函
要旨「廠房、倉庫、辦公大樓、攤位出租業」非屬「不動產仲介經紀業」之業務
內容
經濟部89年9月11日經（89）商字第089026864號函
按所營事業「H703010廠房出租業」、「H703020倉庫出租業」、「H703030辦公大樓出租業」、「H703040攤位出租業」，係指公司行號將廠房、倉庫、辦公大樓、攤位出租他人，而收取租金之業務。上述各項業務與「不動產經紀業管理條例」所規範之「H704031不動產仲介經紀業」指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，係分屬不同之業務行為。前者屬「H703不動產租賃業」，係將不動產租予他人使用，後者屬「H704不動產經紀業」，則從事介於買賣（租賃）雙方之居間或代理業務。是以，將不動產租予他人使用之「H703010廠房出租業」、「H703020倉庫出租業」、「H703030辦公大樓出租業」、「H703040攤位出租業」其業務範圍，尚不包括「不動產經紀業管理條例」所規範「不動產仲介經紀業」之業務，故應無須經申請許可之適用。
經濟部89年9月11日經（89）商字第089026864號函
按所營事業「H703010廠房出租業」、「H703020倉庫出租業」、「H703030辦公大樓出租業」、「H703040攤位出租業」，係指公司行號將廠房、倉庫、辦公大樓、攤位出租他人，而收取租金之業務。上述各項業務與「不動產經紀業管理條例」所規範之「H704031不動產仲介經紀業」指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，係分屬不同之業務行為。前者屬「H703不動產租賃業」，係將不動產租予他人使用，後者屬「H704不動產經紀業」，則從事介於買賣（租賃）雙方之居間或代理業務。是以，將不動產租予他人使用之「H703010廠房出租業」、「H703020倉庫出租業」、「H703030辦公大樓出租業」、「H703040攤位出租業」其業務範圍，尚不包括「不動產經紀業管理條例」所規範「不動產仲介經紀業」之業務，故應無須經申請許可之適用。
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