解釋函
土地登記規則 《第 94 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。 | |
解釋函
公布日期文號內政部99年9月17日內授中辦地字第0990725341號函
要旨區分所有建築物之專有部分滅失，該建物尚存之共有部分應與其坐落基地應有部分併同移轉登記
內容
一、本案經函准法務部99年7月26日法律決字第0999022523號函略以：「…區分所有建築物之所有權關係包含三大部分，一是以專有部分為客體之建築物區分所有權，二是區分所有建築物共同部分為客體之共有所有權，三是區分所有建築物基地之權利。又共有部分或屬維持區分所有建築物所必要，或係為建築物效用、區分所有人生活上不可或缺，而基地之權利則為區分所有建築物所必要，區分所有人均自應享有一定之比例，民法第799條第5項乃設有處分一體性之原則（謝在全，民法物權論（上），修訂4版，第357頁、第360頁參照）。…區分所有建築物之專有部分滅失後，法院於拍賣基地應有部分時，應否併同拍賣其配屬之共有部分權利範圍乙節，…貴部鑒於民法第799條第5項規定應一體化之精神而認法院仍宜併同拍賣之意見，揆諸上開說明，本部敬表同意。…本件依來函附件所示該區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，並非分屬不同一人所有，亦無分別設定負擔，自與上開民法物權編施行法第8條之5第2項規定要件不合，而無同條第3項優先承買權之適用。」，本部同意法務部上開意見。
二、另如前述，區分所有建築物，區分所有人具有專有部分及共有部分為客體之兩個所有權(謝在全著「民法物權論」修訂四版，頁344、345參照)，又建物滅失係屬事實，倘專有部分權利因客體滅失而消滅，在共有部分客體未滅失之情形下，區分所有人就共有部分之權利尚不因專有部分滅失而隨之消滅，此與民法第68條第2項所稱主物之處分及於從物之情形有別。惟為避免發生已滅失之專有部分建號仍留置於共有部分附表，造成日後地籍資料勾稽錯誤及增加地政事務所人員檢覈清查工作，區分所有建築物之專有部分辦理滅失登記時，電腦登錄作業仍維持刪除該專有部分建號之標示部、所有權部及他項權利部，及一併刪除共有部分附表之該專有部分建號及權利範圍之作法。但為利明瞭原專有部分所屬共有部分之權屬狀態，增訂其他登記事項欄代碼「66」(共有部分註記事項)，同時於共有部分建號之標示部其他登記事項欄，以上開代碼註記「主建物○○段○○小段○○建號，已於○年○月○日○○字第○○○號收件辦竣滅失登記，尚存原對應共有部分權利範圍○○分之○○（含停車位編號○○，權利範圍○○分之○○）」，且於謄本列印時，將上開資料內容顯示於共有部分建物標示部之主建物欄位(詳範例1，略)；及於對應之基地地號標示部加註「主建物○○段○○小段○○建號，已於○年○月○日○○字第○○○號收件辦竣滅失登記，尚存共有部分○○建號，權利範圍○○分之○○（含停車位編號○○，權利範圍○○分之○○）」，且於謄本列印時，將上開資料內容顯示於土地標示部之地上建物建號欄位(詳範例2，略)，俾利基地與對應之共有部分建物相互勾稽。
一、本案經函准法務部99年7月26日法律決字第0999022523號函略以：「…區分所有建築物之所有權關係包含三大部分，一是以專有部分為客體之建築物區分所有權，二是區分所有建築物共同部分為客體之共有所有權，三是區分所有建築物基地之權利。又共有部分或屬維持區分所有建築物所必要，或係為建築物效用、區分所有人生活上不可或缺，而基地之權利則為區分所有建築物所必要，區分所有人均自應享有一定之比例，民法第799條第5項乃設有處分一體性之原則（謝在全，民法物權論（上），修訂4版，第357頁、第360頁參照）。…區分所有建築物之專有部分滅失後，法院於拍賣基地應有部分時，應否併同拍賣其配屬之共有部分權利範圍乙節，…貴部鑒於民法第799條第5項規定應一體化之精神而認法院仍宜併同拍賣之意見，揆諸上開說明，本部敬表同意。…本件依來函附件所示該區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，並非分屬不同一人所有，亦無分別設定負擔，自與上開民法物權編施行法第8條之5第2項規定要件不合，而無同條第3項優先承買權之適用。」，本部同意法務部上開意見。
二、另如前述，區分所有建築物，區分所有人具有專有部分及共有部分為客體之兩個所有權(謝在全著「民法物權論」修訂四版，頁344、345參照)，又建物滅失係屬事實，倘專有部分權利因客體滅失而消滅，在共有部分客體未滅失之情形下，區分所有人就共有部分之權利尚不因專有部分滅失而隨之消滅，此與民法第68條第2項所稱主物之處分及於從物之情形有別。惟為避免發生已滅失之專有部分建號仍留置於共有部分附表，造成日後地籍資料勾稽錯誤及增加地政事務所人員檢覈清查工作，區分所有建築物之專有部分辦理滅失登記時，電腦登錄作業仍維持刪除該專有部分建號之標示部、所有權部及他項權利部，及一併刪除共有部分附表之該專有部分建號及權利範圍之作法。但為利明瞭原專有部分所屬共有部分之權屬狀態，增訂其他登記事項欄代碼「66」(共有部分註記事項)，同時於共有部分建號之標示部其他登記事項欄，以上開代碼註記「主建物○○段○○小段○○建號，已於○年○月○日○○字第○○○號收件辦竣滅失登記，尚存原對應共有部分權利範圍○○分之○○（含停車位編號○○，權利範圍○○分之○○）」，且於謄本列印時，將上開資料內容顯示於共有部分建物標示部之主建物欄位(詳範例1，略)；及於對應之基地地號標示部加註「主建物○○段○○小段○○建號，已於○年○月○日○○字第○○○號收件辦竣滅失登記，尚存共有部分○○建號，權利範圍○○分之○○（含停車位編號○○，權利範圍○○分之○○）」，且於謄本列印時，將上開資料內容顯示於土地標示部之地上建物建號欄位(詳範例2，略)，俾利基地與對應之共有部分建物相互勾稽。
土地登記規則 《第 94 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部87年12月22日台內地字第8713378號函
要旨補辦共同使用部分之附表登記，因故無法檢附其原核發共同使用部分建物權狀得免再公告一個月
內容
查「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。」為土地登記規則第80條所明定。又依本部70年9月24日台內地字第44169號函釋及公寓大廈管理條例第四條規定，區分所有建物之共同使用部分不得與其主建物分離移轉。故縱申請人於申辦所有權移轉登記時，無法檢附原核發共同使用部分之權狀，並不影響主建物及其共同使用部分之移轉。是以，有關區分所有建物共同使用部分補辦建立附表登記，其原核發之共同使用部分建物權狀因故無法檢附，得參照土地登記規則第121條第1項第1款或第2款規定之足資證明原權利書狀確已滅失之證明文件，由申請人出具後，准予受理，並於登記完畢時公告作廢，以資簡政便民。
（按：原土地登記規則第80條、第121條第1項第1款及第2款修正後為第94條、第155條第1項）
查「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記。」為土地登記規則第80條所明定。又依本部70年9月24日台內地字第44169號函釋及公寓大廈管理條例第四條規定，區分所有建物之共同使用部分不得與其主建物分離移轉。故縱申請人於申辦所有權移轉登記時，無法檢附原核發共同使用部分之權狀，並不影響主建物及其共同使用部分之移轉。是以，有關區分所有建物共同使用部分補辦建立附表登記，其原核發之共同使用部分建物權狀因故無法檢附，得參照土地登記規則第121條第1項第1款或第2款規定之足資證明原權利書狀確已滅失之證明文件，由申請人出具後，准予受理，並於登記完畢時公告作廢，以資簡政便民。
（按：原土地登記規則第80條、第121條第1項第1款及第2款修正後為第94條、第155條第1項）
土地登記規則 《第 94 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部85年7月18日台內地字第8587174號函
要旨公寓大廈之共用部分，不得讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者
內容
關於公寓大廈管理條例第45條第2項執行疑義乙案，業經本部邀集相關機關開會研商獲致結論，茲檢附本部本(85)年7月2日(85)台內營字第8572920號函影本如附件，請查照轉知。
附：內政部85年7月2日台(85)內營字第8572920號函
案經本部於85年6月12日邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會等召會研商，獲致結論如下：按本條例第45條第2項所稱：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本部80年9月18日台內營字第8071337號函辦理。
（按：原公寓大廈管理條例第45條修正後為第58條）
關於公寓大廈管理條例第45條第2項執行疑義乙案，業經本部邀集相關機關開會研商獲致結論，茲檢附本部本(85)年7月2日(85)台內營字第8572920號函影本如附件，請查照轉知。
附：內政部85年7月2日台(85)內營字第8572920號函
案經本部於85年6月12日邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會等召會研商，獲致結論如下：按本條例第45條第2項所稱：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本部80年9月18日台內營字第8071337號函辦理。
（按：原公寓大廈管理條例第45條修正後為第58條）
土地登記規則 《第 94 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部70年9月24日台內地字第44169號函
要旨法院拍賣區分所有建物，核發權利移轉證明書未列明共同使用部分，該共同使用部分應隨區分所有建物移轉
內容
一、數人區分一建築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。此所謂「共有」性質上係屬「互有」，各共有人對其共有部分，雖可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分，但不得請求分割，且與區分所有之專有部分同其命運，不得與其專有部分分離而為處分，故法院拍賣區分所有建築物，權利移轉證明書縱未記載單獨編列建號之共同使用部分，地政機關仍可參照土地登記規則第72條第2款規定辦理。如因此項登記，涉及私權爭執，則應由當事人另行依法訴請解決。
二、案經函准司法院秘書長70年8月29日(70)秘台廳(一)字第01618號函同意前開見解。
（按：原土地登記規則第72條第2款修正後為第94條）
一、數人區分一建築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。此所謂「共有」性質上係屬「互有」，各共有人對其共有部分，雖可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分，但不得請求分割，且與區分所有之專有部分同其命運，不得與其專有部分分離而為處分，故法院拍賣區分所有建築物，權利移轉證明書縱未記載單獨編列建號之共同使用部分，地政機關仍可參照土地登記規則第72條第2款規定辦理。如因此項登記，涉及私權爭執，則應由當事人另行依法訴請解決。
二、案經函准司法院秘書長70年8月29日(70)秘台廳(一)字第01618號函同意前開見解。
（按：原土地登記規則第72條第2款修正後為第94條）
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