實質法規
土地法 《第 34.1 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 | |
實質法規
公布日期文號內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令
要旨部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人
內容
一、查部分公同共有人或分別共有人得否依土地法第34條之1規定就整筆土地處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，經函准法務部101年1月4日法律字第1000023833號函略以，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第3項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用(最高法院65年台上字第840號判例參照)。又查土地法第34條之1之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第34條之1規定仍有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。
二、本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋有違民法第106條禁止自己代理規定，應予停止適用；另本部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令說明二刪除「另參依本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第34條之1規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。
（按：112年8月22日修正土地法第三十四條之一執行要點第3點第2項，有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。）
一、查部分公同共有人或分別共有人得否依土地法第34條之1規定就整筆土地處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，經函准法務部101年1月4日法律字第1000023833號函略以，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第3項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用(最高法院65年台上字第840號判例參照)。又查土地法第34條之1之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第34條之1規定仍有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。
二、本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋有違民法第106條禁止自己代理規定，應予停止適用；另本部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令說明二刪除「另參依本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第34條之1規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。
（按：112年8月22日修正土地法第三十四條之一執行要點第3點第2項，有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。）
土地法 《第 34.1 條》【相關實質法規】
修訂日期文號內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令
公布日期文號內政部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令
要旨部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權登記事宜
內容
一、按部分共有人得否依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜，經函准法務部99年7月29日法律字第0999027538號函略以：「……民法第762條規定：『同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。』故如所有人有法律上利益者，所有人亦可取得自己土地之地上權，未必產生混同問題……共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分時，受讓人並無資格之限制(陳立夫，土地法第三十四條之一若干問題之探討，收錄於氏著，土地法研究，2007年8月版，第114頁)，則舉重以明輕，共有人依本條項設定地上權時，地上權人之資格亦無限制。此觀諸司法院釋字第451號解釋理由書……亦持相同見解可證。又該號解釋之意旨雖僅論及『共有人全體之同意設定地上權』，惟解釋上不因共有人依土地法第34條之1第1項規定採多數決之方式設定地上權而有不同。職此之故，部分共有人非不得依土地法第34條之1第1項規定，就共有土地設定地上權予共有人之一。」，本部同意上開意見。準此，共有人得依土地法第34條之1規定，就共有土地全部設定地上權予共有人之一或數人，且該共有人就自己土地取得之地上權因存有法律上之利益，尚不產生與其所有權混同而消滅之問題。
二、至於他共有人得否主張優先設定地上權乙節，因上開條文第4項係就共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購為規定，並未明定地上權設定登記時，他共有人得以同條件優先設定地上權，故不宜擴張解釋。
(註：依內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令，刪除說明二「另參依本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第34條之1規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。)
一、按部分共有人得否依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜，經函准法務部99年7月29日法律字第0999027538號函略以：「……民法第762條規定：『同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。』故如所有人有法律上利益者，所有人亦可取得自己土地之地上權，未必產生混同問題……共有人依土地法第34條之1第1項規定為處分時，受讓人並無資格之限制(陳立夫，土地法第三十四條之一若干問題之探討，收錄於氏著，土地法研究，2007年8月版，第114頁)，則舉重以明輕，共有人依本條項設定地上權時，地上權人之資格亦無限制。此觀諸司法院釋字第451號解釋理由書……亦持相同見解可證。又該號解釋之意旨雖僅論及『共有人全體之同意設定地上權』，惟解釋上不因共有人依土地法第34條之1第1項規定採多數決之方式設定地上權而有不同。職此之故，部分共有人非不得依土地法第34條之1第1項規定，就共有土地設定地上權予共有人之一。」，本部同意上開意見。準此，共有人得依土地法第34條之1規定，就共有土地全部設定地上權予共有人之一或數人，且該共有人就自己土地取得之地上權因存有法律上之利益，尚不產生與其所有權混同而消滅之問題。
二、至於他共有人得否主張優先設定地上權乙節，因上開條文第4項係就共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購為規定，並未明定地上權設定登記時，他共有人得以同條件優先設定地上權，故不宜擴張解釋。
(註：依內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令，刪除說明二「另參依本部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第34條之1規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。)
土地法 《第 34.1 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部94年5月9日內授中辦地字第0940725026號令
要旨部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項規定處分公同共有物全部之處理原則
內容
一、按「……公同共有人（祭祀公業）處分全部公同共有物時，依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定，須經公同共有人（派下員）過半數及其『潛在的應有部分』（派下員比率）合計過半數之同意，始得處分其共有物。至於……『公同共有土地之處分，公同共有人得主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等。』」為法務部94年3月18日法律決字第0940009072號函所明釋，是參依上開見解，類此案件之處理原則茲重新解釋為：公同共有人（祭祀公業）依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人（派下員）過半數及其「潛在的應有部分」（派下員比率，例如潛在房分比率等）合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人（派下員）得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第97條第1項規定辦理。本部歷來對於公同共有人（派下員）無優先承買權之函釋：78年1月10日台(78)內地字第666754號函及91年8月27日台內中地字第0910085067號函，應予停止適用。
二、另土地法第三十四條之一執行要點第9點第2款規定略以：「涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，……至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」故依土地法第34條之1處分全部公同共有土地，涉及對價或補償者，如已依法提出上開證明文件，即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存之法院領取其應得之對價或補償，係屬法院之權責。本部有關他共有人應得對價之領取應依民法第828條規定辦理之函釋：83年6月9日台內地字第8375860號函及87年4月14日台內地字第8704326號函，因非關登記，應一併停止適用。
（按：原土地法第三十四條之一執行要點第9點歷經修正仍為第9點）
一、按「……公同共有人（祭祀公業）處分全部公同共有物時，依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定，須經公同共有人（派下員）過半數及其『潛在的應有部分』（派下員比率）合計過半數之同意，始得處分其共有物。至於……『公同共有土地之處分，公同共有人得主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等。』」為法務部94年3月18日法律決字第0940009072號函所明釋，是參依上開見解，類此案件之處理原則茲重新解釋為：公同共有人（祭祀公業）依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人（派下員）過半數及其「潛在的應有部分」（派下員比率，例如潛在房分比率等）合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人（派下員）得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第97條第1項規定辦理。本部歷來對於公同共有人（派下員）無優先承買權之函釋：78年1月10日台(78)內地字第666754號函及91年8月27日台內中地字第0910085067號函，應予停止適用。
二、另土地法第三十四條之一執行要點第9點第2款規定略以：「涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，……至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」故依土地法第34條之1處分全部公同共有土地，涉及對價或補償者，如已依法提出上開證明文件，即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存之法院領取其應得之對價或補償，係屬法院之權責。本部有關他共有人應得對價之領取應依民法第828條規定辦理之函釋：83年6月9日台內地字第8375860號函及87年4月14日台內地字第8704326號函，因非關登記，應一併停止適用。
（按：原土地法第三十四條之一執行要點第9點歷經修正仍為第9點）
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