解釋函
不動產經紀業管理條例 《第 32 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。 公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。 | |
解釋函
公布日期文號內政部97年11月24日內授中辦地字第0970053633號函
要旨「罰鍰」與「怠金」兩者性質不同，無一行為不二罰原則之適用
內容
一、案經徵詢法務部以97年11月10日法律字第0970033949號函略以：「按『罰鍰』係針對義務人過去違反其行政法上義務所為之處罰，在學理上又稱秩序罰；『怠金』在學理上稱為執行罰，性質上係對違反行政法上不行為義務或行為義務者處以一定數額之金錢，使其心理上發生強制作用，間接督促其自動履行之強制執行手段，其目的在於促使義務人未來履行其義務，本質上並非處罰，屬於間接強制方法之一，故兩者性質不同，無一行為不二罰原則之適用，理論上可併行之（法務部95年7月3日法律字第0950018795號函、96年1月30日法律決字第0960003339號函意旨參照）。」。本部同意上開法務部函意見。
二、本案非法經營不動產仲介業務者，經貴府地政處依不動產經紀業管理條例第32條規定處罰後，得否再處以怠金乙節，請斟酌係爭事實是否符合行政執行法第27條及第30條規定之要件，本於權責依法審認之。
一、案經徵詢法務部以97年11月10日法律字第0970033949號函略以：「按『罰鍰』係針對義務人過去違反其行政法上義務所為之處罰，在學理上又稱秩序罰；『怠金』在學理上稱為執行罰，性質上係對違反行政法上不行為義務或行為義務者處以一定數額之金錢，使其心理上發生強制作用，間接督促其自動履行之強制執行手段，其目的在於促使義務人未來履行其義務，本質上並非處罰，屬於間接強制方法之一，故兩者性質不同，無一行為不二罰原則之適用，理論上可併行之（法務部95年7月3日法律字第0950018795號函、96年1月30日法律決字第0960003339號函意旨參照）。」。本部同意上開法務部函意見。
二、本案非法經營不動產仲介業務者，經貴府地政處依不動產經紀業管理條例第32條規定處罰後，得否再處以怠金乙節，請斟酌係爭事實是否符合行政執行法第27條及第30條規定之要件，本於權責依法審認之。
不動產經紀業管理條例 《第 32 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函
要旨非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定等事宜
內容
案經本部於94年3月29日邀集學者專家、行政院消費者保護委員會、公平交易委員會、勞工委員會(未派員)、法務部(未派員)、經濟部、財政部賦稅署、各縣(市)政府及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會等民間團體會商，獲致下列結論：
一、有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件；又所謂「為業」之認定，請參酌法務部83年3月19日法83律決05573號函釋辦理，但律師或地政士執行業務之範圍，合於律師法或地政士法之規定者，不在此限。並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：
（一）從事不動產仲介業務之行為
1.設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者。
2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。
3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。
4.簽署不動產委託銷售、租賃契約書或相當於該契約書者。
5.簽署不動產承購、承租要約書或相當於該契約書者。
6.收受斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金或相當於該性質之款項者。
7.代為收受不動產相關之定金或開立定金收據者。
8.收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者。
9.提供解說不動產說明書或相當於該說明書者。
10.簽署委託標購法院拍賣不動產契約書或相當於該契約書者。
11.向執行法院提出委任狀之投標代理人，有繼續反覆實施該代理投標之行為者。
12.收取法拍屋代標服務報酬者。
13.公司或商號之登記營業項目為「房屋仲介業」、「土地仲介業」或「房屋租售之介紹業務」，並於最近一年內向稅捐機關申報營利事業所得稅或營業稅有案者。
14.最近一年內向稅捐機關申報執行業務所得有案，並足以辨識其為從事仲介業務者。
15.其他具有明顯經營仲介業務之事證者。
（二）從事不動產代銷業務之行為
1.設有非常態固定場所之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事代銷業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其受委託負責企劃並代理銷售不動產者。
2.與建築業或起造人簽訂不動產委託銷售契約書或相當於該契約書，並實際從事代銷業務者。
3.代為收受定金或開立定金收據，並實際從事不動產代銷業務者。
4.假藉受雇於起造人或建築業，惟未依勞動基準法與該起造人或建築業訂定勞動契約或由雇主提撥勞工退休準備金，而實際從事代銷業務者。
5.假藉受雇於起造人或建築業，惟未與該起造人或建築業訂定勞動契約，而實際從事代銷業務者。
6.假藉受雇於起造人或建築業，惟未由該起造人或建築業依勞工保險條例投保勞工保險，而實際從事代銷業務者。
7.假藉受雇於起造人或建築業，惟未依所得稅法由該起造人或建築業扣繳所給付之員工薪資所得，而實際從事代銷業務者。
8.最近一年內向稅捐機關申報執行業務所得有案，並足以辨識其為從事代銷業務者。
9.其他具有明顯經營代銷業務之事證者案。
二、（以下略）
案經本部於94年3月29日邀集學者專家、行政院消費者保護委員會、公平交易委員會、勞工委員會(未派員)、法務部(未派員)、經濟部、財政部賦稅署、各縣(市)政府及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會等民間團體會商，獲致下列結論：
一、有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件；又所謂「為業」之認定，請參酌法務部83年3月19日法83律決05573號函釋辦理，但律師或地政士執行業務之範圍，合於律師法或地政士法之規定者，不在此限。並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：
（一）從事不動產仲介業務之行為
1.設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者。
2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。
3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。
4.簽署不動產委託銷售、租賃契約書或相當於該契約書者。
5.簽署不動產承購、承租要約書或相當於該契約書者。
6.收受斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金或相當於該性質之款項者。
7.代為收受不動產相關之定金或開立定金收據者。
8.收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者。
9.提供解說不動產說明書或相當於該說明書者。
10.簽署委託標購法院拍賣不動產契約書或相當於該契約書者。
11.向執行法院提出委任狀之投標代理人，有繼續反覆實施該代理投標之行為者。
12.收取法拍屋代標服務報酬者。
13.公司或商號之登記營業項目為「房屋仲介業」、「土地仲介業」或「房屋租售之介紹業務」，並於最近一年內向稅捐機關申報營利事業所得稅或營業稅有案者。
14.最近一年內向稅捐機關申報執行業務所得有案，並足以辨識其為從事仲介業務者。
15.其他具有明顯經營仲介業務之事證者。
（二）從事不動產代銷業務之行為
1.設有非常態固定場所之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事代銷業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其受委託負責企劃並代理銷售不動產者。
2.與建築業或起造人簽訂不動產委託銷售契約書或相當於該契約書，並實際從事代銷業務者。
3.代為收受定金或開立定金收據，並實際從事不動產代銷業務者。
4.假藉受雇於起造人或建築業，惟未依勞動基準法與該起造人或建築業訂定勞動契約或由雇主提撥勞工退休準備金，而實際從事代銷業務者。
5.假藉受雇於起造人或建築業，惟未與該起造人或建築業訂定勞動契約，而實際從事代銷業務者。
6.假藉受雇於起造人或建築業，惟未由該起造人或建築業依勞工保險條例投保勞工保險，而實際從事代銷業務者。
7.假藉受雇於起造人或建築業，惟未依所得稅法由該起造人或建築業扣繳所給付之員工薪資所得，而實際從事代銷業務者。
8.最近一年內向稅捐機關申報執行業務所得有案，並足以辨識其為從事代銷業務者。
9.其他具有明顯經營代銷業務之事證者案。
二、（以下略）
不動產經紀業管理條例 《第 32 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部91年6月13日台內中地字第0910008681號函
要旨非法經紀業解散前有違法情事，於解散後仍得處罰負責人
內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第32條第1項規定「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」、本條例施行細則第28條之1規定「本條例第32條第1項所定之處罰，依下列方式為之：一、處罰公司或商號及其負責人者，由公司或商號所在地之直轄市或縣（市）主管機關為之；執行業務行為所在地與公司或商號所在地非屬同一行政管轄區域者，由執行業務行為所在地之直轄市或縣（市）主管機關查明後，移請公司或商號所在地之直轄市或縣（市）主管機關為之。……。」。復按行政程序法第13條第1項規定「同一事件，數行政機關依前2條之規定均有管轄權者，由受理在先之機關管轄，不能分別受理之先後者，由各該機關協議定之，不能協議或有統一管轄之必要時，由其共同上級機關指定管轄。……」。本案「竑盛廠辦廣告有限公司」前經貴府查明僅登記「一般廣告業」，其違法經營經紀業之事證資料（不動產租賃要約／承諾書）記載日期為91年2月28日，該公司違法當時登記所在地為臺北市，嗣後該公司於同年3月間變更登記所在地為貴縣，是該公司違法執行業務行為發生當時所在地之主管機關為臺北市政府地政處，嗣後該公司完成變更所在地登記後之主管機關為貴府，基於該違法行為屬同一繼續性事件，貴府及臺北市政府地政處均有管轄權，茲依行政程序法上開規定，請臺北市政府地政處辦理該公司之處罰事宜，但貴府仍應配合協助查明實情。
二、至貴府表示該公司已於91年4月26日解散，其裁罰應如何續辦乙節，揆諸本條例第32條有關處罰之對象得為公司負責人、商號負責人或行為人，是以該公司倘經查證於解散前確有違法情事者，仍得依上開規定對負責人予以處罰。
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第32條第1項規定「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」、本條例施行細則第28條之1規定「本條例第32條第1項所定之處罰，依下列方式為之：一、處罰公司或商號及其負責人者，由公司或商號所在地之直轄市或縣（市）主管機關為之；執行業務行為所在地與公司或商號所在地非屬同一行政管轄區域者，由執行業務行為所在地之直轄市或縣（市）主管機關查明後，移請公司或商號所在地之直轄市或縣（市）主管機關為之。……。」。復按行政程序法第13條第1項規定「同一事件，數行政機關依前2條之規定均有管轄權者，由受理在先之機關管轄，不能分別受理之先後者，由各該機關協議定之，不能協議或有統一管轄之必要時，由其共同上級機關指定管轄。……」。本案「竑盛廠辦廣告有限公司」前經貴府查明僅登記「一般廣告業」，其違法經營經紀業之事證資料（不動產租賃要約／承諾書）記載日期為91年2月28日，該公司違法當時登記所在地為臺北市，嗣後該公司於同年3月間變更登記所在地為貴縣，是該公司違法執行業務行為發生當時所在地之主管機關為臺北市政府地政處，嗣後該公司完成變更所在地登記後之主管機關為貴府，基於該違法行為屬同一繼續性事件，貴府及臺北市政府地政處均有管轄權，茲依行政程序法上開規定，請臺北市政府地政處辦理該公司之處罰事宜，但貴府仍應配合協助查明實情。
二、至貴府表示該公司已於91年4月26日解散，其裁罰應如何續辦乙節，揆諸本條例第32條有關處罰之對象得為公司負責人、商號負責人或行為人，是以該公司倘經查證於解散前確有違法情事者，仍得依上開規定對負責人予以處罰。
不動產經紀業管理條例 《第 32 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部91年6月3日台內中地字第0910008101號函
要旨未完成備查之經紀業尚難認定為非法經紀業
內容
按不動產經紀業管理條例施行細則第五條規定，經紀業應於開始營業後15日內，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查。又「備查」係下級機關、公私機構或個體，對上級機關或主管事務之機關，有所陳報或通知，使該上級機關或主管事務之機關，對於其指揮、監督或主管之事項，知悉其事實之謂。備查之目的，在於知悉已經過之事實如何，而主管機關不必另有其他作為，且備查之性質，與所報事項之效力無關，即使未踐行此項程序，亦不影響該事項之法律關係或效力。至於不動產經紀業未依上開規定申請備查者，該條例亦無明文其處罰（或處理）之規定，是以本案未完成備查之經紀業尚難謂為非法經紀業。
按不動產經紀業管理條例施行細則第五條規定，經紀業應於開始營業後15日內，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查。又「備查」係下級機關、公私機構或個體，對上級機關或主管事務之機關，有所陳報或通知，使該上級機關或主管事務之機關，對於其指揮、監督或主管之事項，知悉其事實之謂。備查之目的，在於知悉已經過之事實如何，而主管機關不必另有其他作為，且備查之性質，與所報事項之效力無關，即使未踐行此項程序，亦不影響該事項之法律關係或效力。至於不動產經紀業未依上開規定申請備查者，該條例亦無明文其處罰（或處理）之規定，是以本案未完成備查之經紀業尚難謂為非法經紀業。
不動產經紀業管理條例 《第 32 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部89年11月18日台(89)內中地字第8921713號函
要旨不動產經紀業管理條例第32條之處罰得由直轄市或縣（市）主管機關因地制宜決定罰鍰之額度
內容
按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣10萬元以上30萬元以下罰金。」，又所稱「主管機關」，依本條例第3條規定，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。據此，本案貴府自得依上開規定，禁止貴轄內非經紀業者經營仲介或代銷業務，並處予罰鍰。至有關新臺幣10萬元至30萬元之行政罰鍰裁量標準，得由直轄市或縣（市）主管機關因地制宜，並衡酌違規情形之輕重，據以決定其罰鍰之額度，或訂定裁量標準，以為執行之依據。
按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣10萬元以上30萬元以下罰金。」，又所稱「主管機關」，依本條例第3條規定，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。據此，本案貴府自得依上開規定，禁止貴轄內非經紀業者經營仲介或代銷業務，並處予罰鍰。至有關新臺幣10萬元至30萬元之行政罰鍰裁量標準，得由直轄市或縣（市）主管機關因地制宜，並衡酌違規情形之輕重，據以決定其罰鍰之額度，或訂定裁量標準，以為執行之依據。
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