地政司

解釋函

公布日期文號內政部105年4月15日內授中辦地字第1050412476號函

要旨不動產說明書應記載事項部分內容不得以標的現況說明書代替

內容
按不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是以，為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符。請貴府輔導所轄不動產經紀業者切實檢討改善，並得視具體個案情形審視是否違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定。

公布日期文號內政部101年6月29日內授中辦地字第1016035770號函

要旨經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，應提供不動產說明書向買方解說

內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第21條第1項、第22條第1項、第23條、第24條第1項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…二、不動產承租、承購要約書。…五、不動產說明書。…」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」意即經紀業與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說。又按本部97年11月6日內授中辦地字第0970052453號函旨，經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，以供日後踐行本條例第23條、第24條規定之解說及交付義務。
二、另按本部92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」有關要約書定型化契約應記載事項第4點（要約之拘束）規定略以：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約（不動產買賣契約）之一切義務。…賣方或其受託人（仲介公司或商號）所提供之不動產說明書，經買方簽章同意者，為本要約書之一部分，…」。顯見買方簽訂要約書前，經紀業所提供之不動產說明書內容或資訊足以影響買方是否要約（購買）之決定，倘買方之要約經賣方承諾並送達買方時，雙方即負有簽訂不動產買賣契約之義務。是以經紀業所屬經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，當屬經紀人員執行業務過程之一部分，依本條例第23條規定，自應提供不動產說明書向買方解說，並於解說前由賣方簽章；該說明書亦應依本條例第22條第1項規定，由經紀業指派經紀人簽章。
三、本案經紀業簽訂要約書前所提供之簡易不動產說明書，依上開規定意旨，經紀業仍應踐行指派經紀人簽章之義務並由委託人簽章，縱於嗣後簽訂不動產買賣契約書前補行製作不動產說明書相關程序，尚不得認其先前之違法行為得予補正。本案請貴局依上開規定本於權責自行核處。