地政司

解釋函

公布日期文號內政部104年7月7日內授中辦地字第1041305617號函

要旨不動產經紀業指派經紀人於不動產買賣契約書簽章及留存買賣契約書等疑義

內容
一、略。
二、由於不動產交易金額龐大，影響民眾財產權益至鉅，為促進不動產交易安全，保障交易當事人權益，不動產經紀業管理條例第22條第1項、第24條第1項及第24條之2分別規定: 「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：……五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」及「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。」旨在課以不動產經紀業對於重要交易文件藉由不動產經紀人之專業能力進行審視，並由經紀人簽章、說明契約書規範內容、交付相關文件，且於簽訂契約時應由經紀人協助交易當事人公平合理完成簽約作業之義務。又本條例第26條第1項及第2項規定:「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」是以，不動產經紀業居間成交買賣或租賃案件，基於上開規定業務責任、及為利損害賠償責任之釐清、其所指派之經紀人自當於交易個案所擬訂之不動產買賣或租賃契約書簽章，並應留存該已簽章契約書檔案，以做為該業是否履行業務責任之查考依據，使符本條例之立法意旨。
三、至於不動產買賣案件若分由買賣雙方不同經紀業居間成交者，由於買、賣雙方之立場及權利義務具相對性，而雙方經紀業既分受委託且分別獲有報酬，自當依本條例相關規定，善盡受託人之義務，各自指派經紀人於買賣契約書簽章，及留存該已簽章契約書檔案，並協助完成公平合理之交易行為，以保障雙方交易當事人之權益。

公布日期文號內政部97年11月6日內授中辦地字第0970052453號函

要旨經紀業於雙方當事人簽訂買賣契約書後，始製作不動產說明書，難謂符合不動產經紀業管理條例第22條第1項規定

內容
一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第21條第1項、第22條第1項、第23條、第24條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。…。」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，揆諸上開規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時，將該說明書交付予該相對人。是以不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂租賃或買賣契約書前為之，方得充分保障交易當事人權益，俾符本條例之立法目的。
二、本案經紀業據貴府函稱，受託銷售後旋即促成雙方當事人簽訂買賣契約，並於簽約後始製作不動產說明書由經紀人簽章，難謂已善盡解說之責，貴府擬依規定懲戒，殆無疑義。至於該經紀業是否違反本條例第22條第1項規定乙節，按該規定經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，以供日後踐行本條例第23條、第24條規定之解說及交付義務；倘若經紀業於簽訂買賣契約書後始製作不動產說明書由經紀人簽章，則已喪失上開規定經紀業指派經紀人簽章之目的與意義，尚難謂符合本條例第22條第1項規定。另查行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」，意即違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提。本案請依上開規定本於權責依法核處。

公布日期文號內政部90年12月13日台(90)內中地字第9084068號書函

要旨以代理投標法院拍賣之不動產為業者，得依實際交易進度或情況，適時使用不動產經紀業管理條例規定之重要交易文件

內容
查本部89年12月26日台（89）內中地字第8980474號書函釋，法院拍賣不動產所為之投標，屬買賣之法律行為（即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位），其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，而其執行業務過程當受不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）之規範。次查本條例第21條至第24條，係規定不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，該經紀業及經紀人員對於重要交易文件（不動產出售委託契約書、承購要約書、定金收據、廣告稿、說明書、買賣契約書）之執業方式，揆諸意旨，經紀業於不動產交易程序未完成前，自得依不動產實際交易進度或情況，適時依本條例規定處理上開需用文件。