地政司

解釋函

公布日期文號內政部111年7月12日台內地字第1110125528號函

要旨經紀人已專任於一經紀業者，倘有為他經紀業執行業務之需要，得依不動產經紀業管理條例第16條但書規定，經所屬經紀業同意，以兼任方式任職於他經紀業，他經紀業不得將其計入專任經紀人數量

內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）第11條及第16條分別規定：「經紀業設立之營業處所至少應置經紀人1人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣6億元以上，該處所至少應置專業經紀人1人。營業處所經紀營業員數每逾20名時，應增設經紀人1人。」及「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」又依本部91年1月31日台內中地字第0910001604號書函釋略以：「經紀業或其營業處所所置專任經紀人1人擬為他經紀業執行業務者，除應經所屬經紀業同意外，他經紀業仍至少應置專任經紀人1人。」及100年8月24日內授中辦地字第1000047858號函釋略以，有關不動產經紀人員同時具有經紀人及營業員資格者，可否分別以不同身分執行業務，查本條例尚無明文禁止，爰請仍依現行規定辦理，合先敘明。
二、不動產經紀人員同時具有經紀人及營業員資格者，雖本條例第16條但書「經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務」之規定，未明文禁止該人員以不同身分（經紀人或營業員）任職於他經紀業，惟為符合本條例第11條規定有關經紀業或其營業處所應置專任經紀人之意旨（本部90年12月24日台（90）內中地字第9084081號令釋參照），經紀人已「專任」於一經紀業者，倘有為他經紀業執行業務之需要，得依本條例第16條但書規定，經所屬經紀業同意，僅限以「兼任」經紀人方式任職於他經紀業，且他經紀業僱用之專任經紀人，須符合本條例第11條規定應置經紀人之數量（亦即不得將該兼任者計入專任經紀人數量）。至於以營業員身分任職經紀業之執行業務方式，因無涉本條例第11條關於應置經紀人數量之規定，請依本條例第16條規定辦理。

公布日期文號內政部104年3月5日內授中辦地字第1040406339號函

要旨經紀人員自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，涉有違反不動產經紀業管理條例第16條規定

內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定，經紀業係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。次按本部90年5月10日台(90)內中地字第9007350號函釋，本條例第4條第5款所稱居間業務，包括民法第565條所定報告訂約機會之「報告居間」及訂約之「媒介居間」，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會已足；媒介居間係受契約當事人雙方之委託，於雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，惟不動產仲介業所服務之範圍，實際上並不以居間為限，常伴隨其他業務，故常為混合契約（林誠二，民法債編各論（中），2002年3月初版，第282、285頁參照）。又仲介業務尚包括積極廣告活動復兼具委任代理關係，基於私法自治及契約自由原則，宜解為兼具居間、委任及代理之混合契約（林旺根，不動產經紀法之實用權益，民國88年4月初版，第82頁參照）。合先敘明。
二、查本條例第16條前段規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己執行仲介或代銷業務之意旨，係受僱之經紀人員應以經紀業名義對外執行仲介或代銷業務，尚不許經紀人員以自己名義對外執行或經營仲介或代銷業務，以免破壞不動產經紀業經營與管理制度；其次，為維護不動產交易秩序，避免經紀人員兼具不動產交易之當事人，不能盡其職務公正執行業務，亦不得由經紀人員自己就其所有之不動產執行仲介或代銷業務。又仲介業務之性質，依前開見解尚包含居間、委任及代理之混合契約，倘經紀人員將自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，則已使經紀人員本人（即房屋所有權人、委託人）與代理人、居間人或受任人之受僱人歸屬為同一人，有違代理、居間或委任契約之本意，縱使該經紀人員以經紀業之名義對外執行仲介業務，仍恐有失公正執行業務立場，甚或影響交易當事人另一方之權益，即有涉本條例第16條所稱為自己執行業務之效果，實難以兼顧交易當事人雙方之權益，自為該條規定所不許。本案涉及個案事實認定問題，請貴局依上開意旨本諸權責自行核處。

公布日期文號內政部101年12月6日內授中辦地字第1016041656號函

要旨經紀業僱用之經紀人員私自代為刊登房屋廣告等行為，涉有違反不動產經紀業管理條例第16條或第32條規定

內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第5條、第7條、第11條、第17條規定，經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記及加入登記所在地之同業公會方得營業，並應依中央主管機關規定繳存營業保證金，營業處所至少應置經紀人1人，且不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。又依本條例第16條前段規定，僱用之經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務；經紀人員違反該規定者，依本條例第31條第1項第1款規定應予申誡處分。另非經紀業而經營仲介或代銷業務者，依本條例第32條第1項規定，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。為落實經紀業及經紀人員之管理，經紀業應依上開規定申請許可、辦理公司或商業登記、加入同業公會、繳存營業保證金並配置具經紀人員資格者方得對外執行仲介或代銷業務。又依上開規定意旨，受僱之經紀人員應以經紀業名義對外執行仲介或代銷業務，尚不許經紀人員以自己名義對外執行或經營仲介或代銷業務，否則除有違本條例第16條規定「為自己執行業務」之虞外，亦有違本條例第32條規定「以非經紀業型態經營仲介或代銷業務」之虞。違反前者規定對經紀人員之裁處係屬懲戒罰性質；後者對行為人之裁處乃屬行政罰性質。故裁處適用上不生競合問題，兩者均得為之。
二、本案經紀人員於受僱經紀業任職期間，因私人情誼協助屋主代為刊登房屋廣告及過濾電話等行為，是否屬為自己執行仲介或代銷業務，或以非經紀業型態經營仲介或代銷業務，抑或兩種情形皆屬之，因涉及個案事實認定問題，請貴局依上開意旨本諸權責自行核處。

公布日期文號內政部94年1月5日內授中辦地字第0940040019號函

要旨不動產經紀業自行停止營業且負責人行蹤不明，得由經紀人切結無任職之事實後，准其至他經紀業任職

內容
一、按不動產經紀業管理條例第12條規定：「經紀業應於經紀人到職之日起15日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時，亦同。」，及同條例第16條規定：「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」，是以，經紀業僱用之經紀人於到職或離職時，應由該業依上開規定報請備查，又該業僱用之經紀人未離職之前，除經原所屬經紀業同意外，不得為他經紀業執行業務。先予敘明。
二、本案○○不動產有限公司據貴府表示，並未申辦歇業登記及註銷經營許可，但因無營業事實及未繳納營業稅等稅捐，業經國稅局嘉義分局登錄為擅自歇業，該公司僱用之經紀人○君，因該公司自行停止營業且負責人目前行蹤不明，致無法由該公司依上開規定向主管機關申報離職備查，進而影響經紀人○君至他經紀業任職之權益。又揆諸前開條例第12條之立法目的，係為利主管機關對經紀人到職及異動（離職）之管理，關於經紀業因擅自停業且負責人行蹤不明而未辦理完成經紀人離職備查程序，固屬該業與所僱用經紀人間之私權勞動契約關係，惟該事由尚不得歸責於經紀人，況現行不動產經紀制度係經紀人必須受僱於經紀業始得對外執行業務，如由經紀人長期處於任職不確定狀態，將影響主管機關對經紀業及經紀人管理之效能。茲為兼顧本案經紀人就業之權益，及提昇經紀業及經紀人管理之效能，同意貴府所擬意見，由經紀人○君出具切結書，敘明原任職之○○不動產有限公司已無對外營業（檢附相關證明文件）及渠已無任職於該公司之事實後，送由貴府備案，並准其至他經紀業任職，惟貴府應於「不動產服務業管理作業系統」備註欄作必要之說明，以利日後之控管。至於該公司經貴府查明已自行停業並擬依前開條例第30條規定辦理乙節，仍請本於權責辦理。

公布日期文號內政部91年1月31日台內中地字第0910001604號書函

要旨經紀業或其營業處所所置專任經紀人1人擬為他經紀業執行業務者，除應經所屬經紀業同意外，他經紀業仍至少應置專任經紀人1人

內容
一、按不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）第11條及第16條規定：「經紀業設立之營業處所至少應置經紀人1人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣6億元以上，該處所至少應置專業經紀人1人。營業處所經紀營業員數每逾20名時，應增設經紀人1人。」、「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」，復按本部90年5月24日台（90）內中地字第9082315號函釋略以「經紀業分設非常態營業處所，其銷售總金額達新臺幣6億元以上者，至少應置專任經紀人1人，倘銷售總金額未達新臺幣6億元者，得由經紀業者自行決定置專任或非專任經紀人；至同一經紀業設立之常態營業處所應置之經紀人1人，或經紀營業員數每逾20名時，應增設之經紀人1人，應為專任。」據此經紀業設立之常態營業處所至少應置專任經紀人1人。倘經紀業或其營業處所所置專任經紀人1人擬依本條例第16條但書規定為他經紀業執行業務者，除應經所屬經紀業同意外，揆諸上開規定意旨他經紀業仍至少應置專任經紀人1人，以杜多家經紀業假借同一經紀人證照執行業務之弊端，及避免影響經紀業者之服務品質及交易者之權益。
二、有關來文所詢經紀人同時受聘於多家經紀業者，是否須經所屬以外各家經紀業同意乙節，按本條例第16條但書所謂「同意」係指經所屬經紀業同意，尚無明定應經所屬以外各家經紀業同意。至經紀人員得否同時具有土地登記專業代理人身分乙節，查本條例尚無明文限制經紀人員不得兼具其他專門技術職業人員身分。