地政司

解釋函

公布日期文號內政部102年10月23日台內地字第1020326961號函

要旨不動產估價師辦理土地徵收補償市價遵循之查估規範

內容
一、土地徵收條例第30條第4項規定：「前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」故本部依上開條文之授權，訂定「土地徵收補償市價查估辦法」（以下簡稱查估辦法），特別對「徵收補償市價」之地價調查估計程序、方法及應遵行事項予以規範。
二、依查估辦法第3條第2項規定：「不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」於上開條例第30條正式施行後，不動產估價師應依查估辦法辦理徵收補償市價查估，其立法目的即為讓徵收補償查估規定一致化，以免查估依據不同造成估價差距爭議。舉例而言，查估辦法第14條及第15條皆規定應依不動產估價技術規則（以下簡稱技術規則）規定辦理，俾使估價技術規則適用相同標準。對於查估辦法已規定事項，如第4條辦理程序、第6條估價方法及第7條情況調整等，不動產估價師即須依查估辦法辦理；至於查估辦法未規範之處，不動產估價師執業時仍應遵守技術規則，俾符合不動產估價師法第19條規定。（以下略）

公布日期文號內政部中華民國102年5月16日台內地字第1020186015號函

要旨不動產估價報告書揭示比較標的明確地段地號或門牌地址等資料，應符合「個人資料保護法」相關規定

內容
一、有關各比較標的之明確地段地號或門牌地址是否屬於個人資料，不動產估價師後續蒐集、處理及利用該資料，是否符合個人資料保護法(以下簡稱個資法)相關規定等節，請依法務部102年4月19日法律字第10203503730號函意旨辦理。
二、查不動產估價師法第19條規定：「…不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。不動產估價師對於委託估價案件之委託書及估價工作記錄資料應至少保存十五年。」第21條規定：「主管機關得檢查不動產估價師之業務或令其報告，必要時，得查閱其業務記錄簿…」不動產估價師於估價作業所需進行之個別因素調整，仍須依個案性質確實進行個別因素分析，各比較標的明確標示資訊即使未於估價報告書中呈現，仍屬估價工作記錄之一部分，不動產估價師自應依不動產估價技術規則暨上開規定踐行估價程序及資料保存作業，並配合主管機關執行不動產估價師業務檢查作業。
三、至若政府機關或公會內部審查估價報告書時，確有對個別因素調整加以審查、需了解明確標示資訊者，如不涉及對外，且能注意遵守個資法，請各單位本於職權處理之。

附件 法務部102年4月19日函內容
一、比較標的相關交易案例資料，如以明確地段地號或地址方式予以呈現，仍屬個人資料：按個人資料保護法（以下簡稱個資法）第2條第1款規定：「個人資料：指自然人之姓名、出生年月日、…及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。」又依個資法施行細則第3條規定：「本法第二條第一款所稱得以間接方式識別，指保有該資料之公務或非公務機關僅以該資料不能直接識別，須與其他資料對照、組合、連結等，始能識別該特定之個人。」查不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，該等資料得向當事人、四鄰、其他不動產服務業者、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體等有關單位蒐集之(不動產估價技術規則第4條規定參照)，上開比較標的相關交易案例資料，如以明確地段地號或地址方式予以呈現，雖以該資料尚無法直接識別個人，惟與其他資料對照、組合、連結後即得識別該特定個人，故屬個資法所稱之個人資料。
二、所詢不動產估價師若於不動產估價報告書上揭示比較標的之明確地段地號或地址，是否符合個資法之規定，析述如下：
(一)有關個人資料之蒐集及處理部分：依個資法第19條第1項規定：「非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第六條第一項所規定資料外，應有特定目的，並符合下列情形之一者：一、法律明文規定。...三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料。...七、個人資料取自於一般可得之來源。但當事人對該資料之禁止處理或利用，顯有更值得保護之重大利益者，不在此限。」如前所述，依不動產估價技術規則第4條第2項規定，比較標的相關案例資料得向當事人、四鄰、地政機關等有關單位蒐集之，不動產估價師辦理不動產估價業務，係基於不動產服務之特定目的（代號○○七）蒐集及處理上開個人資料，如屬當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料，或透過大眾傳播、網際網路、新聞、雜誌、政府公報及其他一般人可得知悉或接觸而取得個人資料之管道（個資法施行細則第28條參照），其蒐集或處理視具體情形可認符合個資法第19條第1項第1款、第3款或第7款之規定。
(二)有關個人資料之利用部分：不動產估價師於完成估價後，依不動產估價技術規則第16條第1項規定，應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。其中報告書中之比較標的如以明確地段地號或地址呈現，屬個人資料之利用，且與蒐集之特定目的相符，為特定目的內之利用，應可認符合個資法第20條第1項前段規定。
(三)製作報告書表對外提供時，揭示明確地段地號或地址恐逾越特定目的之必要範圍，有違反比例原則之虞：依個資法第5條規定：「個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。」是以個人資料之蒐集、處理及利用，除應符合個資法所定蒐集、處理及利用之要件規定，並應符合同法第5條比例原則之規定；…則製作報告書表對外提供時，本應依同規則第17條以真實確切方式為之，惟將明確之地段地號及地址揭示之，似不符合比例原則。另如去識別化後，該資料既已無法識別個人，自非屬個人資料而無個資法之適用，併此敘明。
三、至所指「於政府機關或公會內部審查作業時」意義為何，尚有未明，請參酌前開說明，本於職權審酌之。

公布日期文號中華民國92年3月31日台內地字第0920069720號函

要旨不動產估價師執行業務委由他人申請、調查、整理必要資料事宜

內容
查不動產估價師法及相關條文並無禁止不動產估價師執行業務時委由他人申請、調查、整理必要資料之相關規定。惟不動產估價師法第19條第2項、不動產估價技術規則第5條、第8條分別規定「不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」、「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」及「不動產估價作業程序如下：…五、整理、比較、分析資料。…」，不動產估價師執行業務時，仍應遵循上開法令之規範。

公布日期文號內政部中華民國92年1月27日台內地字第0920002549號函

要旨辦理區段徵收業務，委託估價師查估土地改良物價值時，其查估標準仍應依土地徵收條例相關規定及不動產估價技術規則規定辦理

內容
一、按不動產估價師法第19條第2項規定：「不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定，製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」，另依不動產估價技術規則第99條第1項規定：「建物估價，以成本法估價為原則。」；至成本法估價依同規則第50條規定，勘估標的之營造或施工費，依間接法需由不動產估價師公會全國聯合會，按不同主體構造種類及地區公告之營造或施工費標準表為準；未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。俾使不動產估價師對建築改良物估價有一致性標準，合先敘明。
二、政府機關辦理區段徵收業務，將土地改良物價值委託不動產估價師辦理時，按土地徵收條例第31條規定略以：「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。．．．其查估基準，由中央主管機關定之。」，復依建築改良物徵收補償費查估基準第4點規定略以：「建物重建價格之核算以拆除面積乘以重建單價計算。．．．，重建單價依建物主體構造材料及裝修材料由直轄市或縣(市)政府另定之。」。不動產估價師受委託查估建築改良物徵收補償費，亦須依上開規定，依直轄市或縣(市)政府訂定之重建單價為準估算重建價格。至重建價格相當於不動產估價技術規則所稱之重建成本或重置成本，其計算無須扣除建築改良物折舊額。
三、基於上述，不動產估價師受託查估徵收補償價格，除依土地徵收條例相關規定提供建築改良物重建價格外，亦須本於不動產估價技術規則規定，推估受託勘估標的價格，一併於估價報告書中敘明。