解釋函
平均地權條例 《第 47.3 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。 銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。 第一項備查，準用第四十七條第三項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。 第二項申報登錄資訊，準用第四十七條第三項、第四項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定。 銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。 前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。 直轄市、縣（市）主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。 | |
解釋函
公布日期文號內政部111年5月13日台內地字第1110262856號函
要旨預售屋購屋預約單約定，買方逾期未補足定金或未簽約視為違約而沒收所繳定金，為「不利於買受人之事項」
內容
一、查「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」為平均地權條例第47條之3第5項所明定。又簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (買賣契約) 之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院 93 年度台上字第 441 號民事判決參照）。合先敘明。
二、次查民法第249 條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」爰平均地權條例第47條之3第5項，既明定不得有其他不利於買受人之事項，則賣方就定金之處理如另有約定，且其約定較民法規定更不利於買受人者，屬不利於買受人之約定。是以，預售屋銷售者於其購屋預約單，約定「買方未如期補足定金或辦理簽約即視為違約，所繳定金沒收」，相較買受人得依民法第249條第2款至第4款規定主張之權利，為不利於買受人之約定。又依平均地權條例第47條之3第5項規定，以約定不利於買受人之事項為違法要件，尚與實際有無沒收買受人之定金，無涉。
三、至預售屋銷售者應如何擬定購屋預約單之約定事項，以降低違規事件發生，本部已依110年12月3日召開「110年度第2次預售屋聯合稽查檢討會議」決議事項五、協調中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會訂定購屋預約單(紅單）範本，供其會員參考使用。
一、查「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」為平均地權條例第47條之3第5項所明定。又簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (買賣契約) 之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院 93 年度台上字第 441 號民事判決參照）。合先敘明。
二、次查民法第249 條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」爰平均地權條例第47條之3第5項，既明定不得有其他不利於買受人之事項，則賣方就定金之處理如另有約定，且其約定較民法規定更不利於買受人者，屬不利於買受人之約定。是以，預售屋銷售者於其購屋預約單，約定「買方未如期補足定金或辦理簽約即視為違約，所繳定金沒收」，相較買受人得依民法第249條第2款至第4款規定主張之權利，為不利於買受人之約定。又依平均地權條例第47條之3第5項規定，以約定不利於買受人之事項為違法要件，尚與實際有無沒收買受人之定金，無涉。
三、至預售屋銷售者應如何擬定購屋預約單之約定事項，以降低違規事件發生，本部已依110年12月3日召開「110年度第2次預售屋聯合稽查檢討會議」決議事項五、協調中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會訂定購屋預約單(紅單）範本，供其會員參考使用。
平均地權條例 《第 47.3 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部110年6月7日台內地字第1100120782號函
要旨業者使用之預售屋買賣契約不符規定之裁罰，應優先適用平均地權條例規定
內容
旨揭法令適用問題，所涉110年1月27日平均地權條例修正公布施行後，銷售預售屋者，使用之契約不符合本部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之裁處，請參依上開行政院消費者保護處110年6月2日院臺消保字第1100176359號函辦理。另本部刻正配合修正「辦理不動產交易各項定型化契約查核作業注意事項」等作業。
附：行政院消費者保護處110年6月2日院臺消保1100176359號函
主旨：有關「平均地權條例」與「消費者保護法」交互適用疑義一案，復如說明，請查照。
說明：
一、復貴部110年4月30日台內地字第1100262403號函。
二、有關「平均地權條例」與「消費者保護法」(以下簡稱消保法)交互適用疑義，事涉預售屋買賣契約書「備查」及「查核」實務運作，影響層面廣泛，為避免後續執行發生爭議，經徵詢本院法規會，謹提供意見如下：
(一)「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」消保法第56條之1訂有明文。是以，倘其他法律另訂有處罰規定者，即應優先於消保法前揭規定適用。
(二)「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」本(110)年1月27日修正公布之平均地權條例第81條之2第5項亦訂有明文。是以，前揭平均地權條例規定應屬消保法第56條之1所定之「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消保法第56條之1適用。
(三)建商所使用之預售屋買賣契約書內容不符「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定者，經直轄市、縣（市）主管機關援引平均地權條例第81條之2第5項規定加以處罰後，倘再行援用消保法56條之1規定命限期改正或裁處罰鍰，法制上有欠合妥。
(四)直轄市、縣（市）主管機關依平均地權條例第81條之2第5項按戶(棟)進行裁罰後，倘有限期改正之必要，允宜參酌法務部110年4月26日法律字第11003504850號函說明三(二)「如法律僅規定有『處罰』之種類及罰則，未同時定有『限期改善(正)』之規定者，行政機關於裁處時，應善用行政指導方式(行政程序法第165條)，告知當事人可改善(正)之內容，以引導當事人為改善(正)之行為，促其遵守法律規定。」意旨辦理。又裁處後經命限期改善，仍未改善，後續違法行為係另一行為，仍應依特別法規定處罰之。
(五)故經直轄市、縣（市）主管機關裁處及命限期改善(正)，而屆期仍未改善(正)，仍以不符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之契約書從事銷售行為者係另一行為，仍應依平均地權條例第81條之2第5項規定處罰之。
旨揭法令適用問題，所涉110年1月27日平均地權條例修正公布施行後，銷售預售屋者，使用之契約不符合本部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之裁處，請參依上開行政院消費者保護處110年6月2日院臺消保字第1100176359號函辦理。另本部刻正配合修正「辦理不動產交易各項定型化契約查核作業注意事項」等作業。
附：行政院消費者保護處110年6月2日院臺消保1100176359號函
主旨：有關「平均地權條例」與「消費者保護法」交互適用疑義一案，復如說明，請查照。
說明：
一、復貴部110年4月30日台內地字第1100262403號函。
二、有關「平均地權條例」與「消費者保護法」(以下簡稱消保法)交互適用疑義，事涉預售屋買賣契約書「備查」及「查核」實務運作，影響層面廣泛，為避免後續執行發生爭議，經徵詢本院法規會，謹提供意見如下：
(一)「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」消保法第56條之1訂有明文。是以，倘其他法律另訂有處罰規定者，即應優先於消保法前揭規定適用。
(二)「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」本(110)年1月27日修正公布之平均地權條例第81條之2第5項亦訂有明文。是以，前揭平均地權條例規定應屬消保法第56條之1所定之「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消保法第56條之1適用。
(三)建商所使用之預售屋買賣契約書內容不符「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定者，經直轄市、縣（市）主管機關援引平均地權條例第81條之2第5項規定加以處罰後，倘再行援用消保法56條之1規定命限期改正或裁處罰鍰，法制上有欠合妥。
(四)直轄市、縣（市）主管機關依平均地權條例第81條之2第5項按戶(棟)進行裁罰後，倘有限期改正之必要，允宜參酌法務部110年4月26日法律字第11003504850號函說明三(二)「如法律僅規定有『處罰』之種類及罰則，未同時定有『限期改善(正)』之規定者，行政機關於裁處時，應善用行政指導方式(行政程序法第165條)，告知當事人可改善(正)之內容，以引導當事人為改善(正)之行為，促其遵守法律規定。」意旨辦理。又裁處後經命限期改善，仍未改善，後續違法行為係另一行為，仍應依特別法規定處罰之。
(五)故經直轄市、縣（市）主管機關裁處及命限期改善(正)，而屆期仍未改善(正)，仍以不符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之契約書從事銷售行為者係另一行為，仍應依平均地權條例第81條之2第5項規定處罰之。
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