地政司

解釋函

公布日期文號內政部108年6月13日台內地字第1080039793號函

要旨租賃雙方約定不得終止租約者，得本於契約自由原則自行約定違約金

內容
一、為衡平房屋租賃當事人權利義務關係，避免因不平等契約條款而引發租賃糾紛，本部依消費者保護法第17條第1項規定，公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，自106年1月1日實施，作為出租人(企業經營者)與承租人(消費者)訂定房屋租賃契約之準據。又本部依「租賃住宅市場發展及管理條例」（以下簡稱本條例）第5條規定訂定非具消費關係之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租約)，自107年6月27日生效，做為房東非為企業經營者或房客為轉租人訂定住宅租賃契約之準據。另依本條例第5條訂定非具消費關係之「住宅包租契約應約定及不得約定事項」，及依消費者保護法第17條第1項及本條例第32條第3項規定，訂定「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，做為包租業者與房東及包租業者與房客簽訂住宅租賃契約之準據，自108年6月1日施行。
二、按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」為避免租賃之一方未依上開規定通知他方，損及他方當事人權益，爰上開4種契約應記載（約定）事項對於定有期限之租賃契約，皆訂有租賃雙方於簽約時，應先約定得否於租賃期間提前終止租約，倘經約定得提前終止租約者，如租賃之一方未依約定期間先期通知他方而逕行終止租約者，最高賠償他方一個月租金額之違約金。惟如已依約定期間先期通知他方，尚無須賠償他方違約金。倘租賃契約經租賃雙方約定不得提前終止租約，但有房屋租賃定型化契約第15點或第16點、住宅轉租定型化契約第第17點或第18點，及一般租約、包租約第16點或第17點所定得終止租約之情形者，因係屬法律規定或事實無法履行契約（參照本條例第10條及第11條)，仍得終止租約。如無上開4種契約所定得終止租約之情形者，租賃雙方當事人則得本於契約自由原則，自行約定違約金。

公布日期文號內政部108年3月18日內授中辦地字第1080110037號函

要旨包租契約屬非具消費關係，其出租人無再認定是否為「反覆實施出租行為」之必要

內容
一、按租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」本部爰依上開規定於本（108）年2月23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(下簡稱包租契約)，用以規範租賃住宅出租人(下簡稱出租人)與租賃住宅包租業(下簡稱包租業)間之法律關係，並訂於6月1日實施。又依同條例第3條第5款規定，包租業係指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務之公司，於包租契約關係中，雖為承租方，惟其仍非屬承租作為居住使用之最終消費者，尚難謂具有消費關係。
二、有關出租人「反覆實施出租行為」係於一般租賃關係中，用以認定出租人是否為企業經營者及租賃契約是否具消費關係之判斷基礎。包租契約既屬「非具消費關係」，尚無再個案認定出租人是否「反覆實施出租行為」之必要。

公布日期文號行政院消費者保護處107年6月4日院臺消保字第1070020024號函

要旨政府出租之社會住宅仍受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範

內容
一、按「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或供服務為營業者。三、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。……」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「本法第二條第二款所稱之營業，不以營利為目的者為限。」、消費者保護法(下稱消保法)第2條第1款、第2款、第3款、第17條第1項及施行細則第2條訂有明文。
二、消保法上所稱之消費，係指「不再用於生產之情形下所為之最終消費」而言；企業經營者在解釋上「得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之」，改組前行政院消費者保護委員會84年4月6日台84消保法字第00351號函及85年10月21日台85消保法字第01241號函意旨參照。
三、經查，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」係內政部為衡平出租人與承租人間權利義務關係，並解決房屋租賃消費爭議，依消保法第17條第1項授權所訂定之法規命令。倘房屋出租人屬消保法上所稱之企業經營者，承租人為消費者，自有「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」適用，合先敘明。
四、次查，貴府制定「新北市社會住宅承租辦法」就社會住宅之定義、申請承租資格及各項申請承租程序等進行規範。然貴府(出租人)與承租人間所訂立之社會住宅租賃契約，由契約標的及契約目的觀之，非屬「行政契約」，究其性質與一般租賃契約性質無異。是以，貴府出租社會住宅縱非以營利為目的，仍屬消保法上之企業經營者，承租人承租社會住宅供自住使用，係消保法上之消費者，貴府與承租人間之租賃法律關係亦屬消費關係，租賃契約仍受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範。
五、末查，「租賃住宅服務業」或「租屋服務事業」(下稱業者)承租住宅供一般市場上租屋使用或供社會住宅使用(也即業者兼具承租人及出租人之法律地位)，究其法律性質應屬「租賃住宅市場發展及管理條例」中「包租」及「轉租」之概念，尚與一般之租賃性質有別，逕行適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」似有未妥。另外，為健全相關租賃法制體系，內政部刻針對「住宅包租契約應約定及不得約定事項(草案)」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項(草案)」進行研議，併此說明。

公布日期文號行政院消費者保護處105年5月30日院臺消保字第1050165274號函

要旨房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用對象

內容
一、按消費者保護法第2條第1款、第2款及第3款對於消費者其業經營者及消費關係均訂有明文對於「消費」及「企業經營者」疑義，組改前行政院消費者保護委員會84年4月6日台84消保法字第00351號函內容略以「消費者保護法所稱之『消費』，係指不再用於生產之情形下所為之最終消費而言。」、85年10月21日台85消保法字第01241號函內容略以「消費者保護法所稱之企業經營者解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」亦均釋示在案。
二、對於近日本處發布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」適用對象疑義部分，本處前於104年4月16日召開「房屋租賃適用消費者保護法疑義」座談會，獲致結論略以：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以消保法加以規範。」。是以就承租人端而言，承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產，並非單純供自住使用，即無「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用；就出租人端而言，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，得以「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」加以規範。
三、請各地方政府參酌前開原則，妥處房屋租賃相關申訴案件，以端正整體租賃市場秩序。倘有必要，本處將再行召開會議釐清相關疑慮。