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地政司
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不動產交易管理

一、背景說明
  為健全不動產交易市場,並兼顧企業經營者與消費者權益,以減少不動產交易糾紛,內政部自85年起陸續依據「消費者保護法」第17條規定,訂定各項不動產交易契約書範本暨其應記載及不得記載事項,作為企業經營者與消費者訂定定型化契約之準據。


二、公告各類不動產交易契約書範本
  內政部已公告之不動產交易契約書範本,計有預售屋買賣、預售停車位買賣、不動產委託銷售、成屋買賣、房屋租賃、房屋委託租賃契約書等6種範本,提供各界參考使用,因屬範本性質,對於企業經營者尚無強制拘束力。


三、公告各類不動產交易定型化契約應記載及不得記載事項
  為落實消費者保護法第17條規定,內政部已公告之不動產交易定型化契約應記載及不得記載事項計有預售屋買賣、預售停車位買賣、成屋買賣及不動產委託銷售、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項等5種,因其係屬實質法規命令,對於企業經營者具有強制拘束力;如企業經營者提供使用之定型化契約,違反該應記載及不得記載事項者,消費者得主張該定型化契約條款無效。


四、近年來檢討修正不動產交易定型化契約之情形
(一)修正預售屋買賣定型化契約,保障預售屋交易安全。
  因應社會經濟發展情形,針對近年來消費糾紛頻傳之預售屋,適時檢討修正預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項,以保障消費者權益,其歷次修正重點如下:
  1. 主建物、附屬建物、共有部分應分別列明價格:
    為使預售屋標的資訊公開透明化,讓消費者了解其所購買之區分所有建物主建物、附屬建物及共有部分之坪數及價格,以充分了解計價方式是否合理,增加消費者與業者議價及選擇空間,自99年5月1日起,建商所提供之預售屋買賣定型化契約,應將主建物、附屬建物、共有部分分別列明價格,便利消費者選購預售屋時之參考比較。
  2. 預售屋履約保證機制:
    為避免不肖建商捲款潛逃,落實消費者購買預售屋之權益保障,內政部依消費者保護法第17條規定,將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項,自100年5月1日起,建商所提供之預售屋買賣定型化契約,應依規定載明5種(不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證)履約保證方式及條款內容,由買賣雙方擇一採行。各種履約保證方式說明如下:(1)不動產開發信託:係由建商或起造人將建案土地及興建資金,信託給某個金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理;工程費用將由受託的金融機構依照工程進度覈實支付,專款專用。(2)價金返還之保證:係指消費者在購屋時,建商與金融機構簽訂保證契約,保證建商若未能如期交屋,將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。(3)價金信託:係由賣方與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管,可達到專款專用之目的。(4)同業連帶擔保:係指由兩個建商同業相互連帶擔保,若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時,另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。(5)公會連帶保證:係由公會主導,數家建商互相成立協定,若參加協定之建商,發生預售屋建案無法完成交屋之情況,其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。
  3. 預售屋屋簷、雨遮登記不計價:
    為防止建商興建效用甚微之附屬建物(例如土星環式的雨遮),再將無實際效用之虛坪計入買賣坪數,增加消費者購屋成本,自100年5月1日起推動「屋簷、雨遮登記不計價」措施,建商所提供之預售屋買賣定型化契約均應載明屋簷、雨遮不得計入買賣價格之條款,以防止建商灌虛坪,並因應消費者減少購買虛坪之期待。
  4. 預售屋買賣契約應揭露停車空間面積計算方式等資訊:
  5. 為利民眾購買預售屋時,可充分瞭解停車空間面積大小,並提供消費者更公開及透明之資訊,及配合民法、公寓大廈管理條例之相關用語一致化,自104年1月1日起,建商所提供之預售屋買賣定型化契約均應載明停車空間面積計算方式及其占共有部分總面積之比例之條款。
  6. 明定預售屋買賣自來水、電力及天然瓦斯管線費用負擔方式:
    • 賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日於103年5月2日前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該項費用。
    • 有天然瓦斯地區之預售屋買賣,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外,賣方不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日於103年2月27日前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該內線管費用。

(二)公告成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,確保民眾購買成屋權益。
  為使成屋買賣契約書之內容,符合誠實信用及平等互惠原則,促進公平交易,確保消費者權益,內政部依消費者保護法第17條規定,參據90年7月11日公告「成屋買賣契約書範本」之內容,研訂「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,作為企業經營者與消費者訂定定型化契約之準據。自102年5月1日起,不動產開發業者提供之「成屋買賣定型化契約」之內容,應依所公告之「應記載事項」擬訂之,且不得記載所公告之「不得記載事項」。其訂定重點如下:1.企業經營者應讓買方攜回審閱契約條款的期間至少5日(契約審閱期)。2.各期付款的款項可分為簽約款、備證款、完稅款、交屋款(付款約定)。3.貸款金額少於預定貸款金額之處理方式(貸款處理)。4.買賣標的應繳納稅費負擔之約定(稅費負擔之約定)。5.賣方應擔保買賣標的物權利清楚無被他人占用或占用他人土地(賣方之瑕疵擔保責任)。6.買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任,其解除契約者,違約金不得超過房地總價15%(違約之處罰)。

(三)公告房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,保障民眾租屋權益
  為衡平房屋租賃雙方權利義務關係,促進房屋租賃契約公平合理,內政部依消費者保護法第17條第1項規定,公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,作為企業經營者與消費者訂定定型化契約之準據。自106年1月1日起,以出租房屋為業之房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定之契約與房客簽約。其訂定重點如下:
  • 擔保金(押金)之數額最高不得超過2個月房屋租金之總額。
  • 出租人應載明租賃期間水電相關費用,及因租賃契約產生相關稅費之負擔方式。
  • 房屋及附屬設備損壞,原則由出租人負責修繕,但損壞係因可歸責於承租人之事由,出租人可不負修繕義務。
  • 租賃雙方得否提前終止租約之約定、應提前通知之期間、違約賠償金額最高不得超過1個月租金及預收租金之返還。
  • 房屋返還之點交手續及未返還房屋之違約金額計算。
  • 租賃雙方得終止租約之情形等。
  • 不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
  • 不得約定承租人不得遷入戶籍。
更新日期:107-12-25
 
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