租賃住宅市場發展及管理條例

《第 28 條》

【公布日期文號】
內政部108年10月31日台內地字第1080265899號函

【要  旨】
代管業基於民法第425條規定代理更換租賃契約,倘未招攬新承租人及代為協商租賃條件,難謂為仲介業務範疇

【內  容】
一、按不動產經紀業管理條例(以下簡稱本條例)第4條第5款、第24條之1第1項規定略以,仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務;經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。又所稱居間者,依民法第565條規定,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;而有關代理權之行使,依民法第103條規定,代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。是以,仲介業務之執行,除對不特定多數人進行廣告行銷及招攬活動外,並居間媒合或代為協商交易條件,促使不動產交易當事人成立買賣或租賃契約。
二、本案所詢房屋所有權人委託租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)管理租賃住宅期間,因房屋所有權人出售房屋予他人而代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約,是否適用本條例第24條之1第1項規定1節,查民法第425條第1項規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在,爰代管業基於民法上開規定(買賣不破租賃原則),原租賃契約對於房屋受讓人(新所有權人)仍繼續存在,其代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約,倘房屋之承租人不變(未招攬新承租人),且未涉及代為協商或居間媒合租賃條件,尚難謂為仲介業務之範疇,自無本條例第24條之1規定之適用。至於代管業代理房屋所有權人與承租人更換代管業所使用之租賃契約,是否適用本條例第24條之1第1項規定1節,因現行尚無明定代管業專用之租賃契約書,其代理租賃雙方更換房屋租賃契約之時機及契約變更之內容均不明確,其是否有執行仲介業務之情形,涉及個案事實之認定,仍請檢具具體案例逕向所在地直轄市、縣(市)政府洽詢。


【公布日期文號】
內政部108年1月31日內授中辦地字第1080270632號函

【要  旨】
經營管理社會住宅之廠商倘涉及租賃住宅帶看事宜,則應具不動產經紀業資格

【內  容】
一、按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第4款、第6款規定,租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)係指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務之公司;租賃住宅管理業務係指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理 、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。又租賃住宅由政府或其設立之專責法人或機構經營管理等情形,依租賃條例第4條規定,不適用該條例規定。次按不動產經紀業管理條例(以下簡稱經紀業條例)第4條第4款及第5款規定,經紀業係指依經紀業條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號;仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又依本部92年8月18日內授中辦地字第0920012166號函釋略以,公寓大廈管理委員會為服務區分所有權人,代為保管鑰匙帶人看屋,並酌收保管費用等行為,固未有如仲介經紀業般積極斡旋於交易當事人間之媒合行為,惟揆諸該管理委員會帶人看屋等服務之性質,顯屬依民法第103條、第528條規定,受託代理區分所有權人(屋主)提供消費者決定承買或承租與否之房屋現況相關重要交易資訊,從而應屬經紀業條例所稱之仲介業務,並應受經紀業條例之規範。
二、貴處函詢「政府機構經營管理之社會住宅」透過招標程序委託廠商協助帶看及點交等事宜,該廠商資格是否需具代管業及不動產仲介經紀業資格1節,查屋況與設備點交等租賃住宅管理業務,係屬租賃條例所稱代管業之法定業務範圍,除由政府自行經營或由政府設立之專責法人執行租賃住宅管理業務不適用租賃條例規範外,餘委託民間廠商經營管理租賃住宅皆應適用租賃條例有關代管業之相關規範。至於「協助帶看事宜」,倘涉及上開經紀業條例所稱之「仲介」業務範圍,則應具不動產仲介經紀業資格。本案因涉個案執行事實審認,請依上開規定本於權責審認投標廠商應具備資格。


【公布日期文號】
內政部108年1月25日內授中辦地字第1080270303號函

【要  旨】
包租業之管理部分業務不得委由他包租業或代管業執行

【內  容】
一、按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條例)第3條第3款至第6款規定,租賃住宅服務業係指租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)及租賃住宅包租業(以下簡稱包租業);代管業係指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務之公司;包租業係指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司;租賃住宅管理業務係指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理 、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。次按本條例第29條至第31條規定略以,包租業應經出租人同意轉租並簽訂包租契約始得執行業務,包租業與次承租人簽訂轉租契約時應提供相關書面文件,該轉租契約應載明包租契約租賃標的範圍、期間等重要約定事項;包租業轉租後出租人提前終止租約時,包租業應執行終止轉租契約、協調返還租賃住宅及協助租屋相關事宜,包租業因故停業、解散或他遷不明,得請求所在地同業公會或全國聯合會協調返還租賃住宅或續租事宜;如可歸責於包租業事由致出租人或次承租人受損害時,由包租業負賠償責任,被害人得向全國聯合會請求就該業繳存之營業保證金額度內代為賠償,合先敘明。
二、依本條例前開規定所稱包租業務,除承租租賃住宅及轉租外,尚包含對該租賃住宅之管理業務,倘僅包租後逕予轉租他包租業,而不進行管理業務,實與包租業之業務性質迥異。復依本條例前開規定意旨,包租業務之執行攸關合法轉租權源、專業管理服務品質及居住安定協助,且定有專屬包租業之業務責任,考量包租業須取得轉租權利、確認租賃標的現況、提供次承租人有關包租契約重要約定與限制事項及因應終止轉租契約之作為,始能維護出租人及次承租人權益,避免發生租賃服務糾紛。爰本條例建立之包租業服務制度,其業務內容含先承租租賃住宅後轉租及管理,尚不得將包租業務之管理部分業務割裂委由他包租業或他代管業執行,以避免衍生複雜之法律關係,甚或難以釐清原包租業或他包租業之業務責任,而使出租人或次承租人權益陷於不確定風險。至於本條例第28條係規範代管業之業務責任,與旨揭疑義事項無涉,併予敘明。


【公布日期文號】
內政部107年9月13日內授中辦地字第1070442692號函

【要  旨】
出租人將承租人個人資料交付予受任人或租賃住宅代管業者進行租屋管理,尚無違反個人資料保護法

【內  容】
按貴公司以前揭函表示:「於出租人委託前已既存之承租人,其資訊、契約及相關文件,是否可交付住宅租賃服務業,則法無明文。若出租人不可交付相關資料,則住宅租賃服務業顯然無法履約本條例(租賃住宅市場發展及管理條例)第3條第1項第6款規定之租賃住宅管理業務。」爰請本部就出租人可否交付承租人相關資料予租賃住宅代管業釋疑。經本部函詢個人資料保護法(以下稱個資法)之法規主管機關法務部以前揭函復略以:「二、……故出租人基於管理租賃契約事務之特定目的,依其與承租人所訂租賃契約,於必要範圍內蒐集或處理承租人個人資料時,符合個資法第19條第1項第2款規定……。三、……租賃住宅代管業(下稱代管業)或其他受任人受出租人委託辦理租賃住宅管理事務,涉及承租人個人資料之蒐集、處理或利用者,受委託之代管業或其他受任人係出租人手足之延伸,視同出租人行為,從而,出租人若將已蒐集之承租人個人資料交由受委託之代管業或其他受任人處理或利用,倘未逾越原先蒐集之特定目的,此時代管業或其他受任人係屬協助出租人處理或利用該個人資料,代管業或其他受任人本身並非獨立之個人資料蒐集主體;而出租人雖有交付外觀,但並非出租人對代管業或其他受任人為特定目的外利用,出租人仍係基於管理租賃契約事務之特定目的處理或利用該個人資料,並無違反個資法規定。」爰出租人倘基於管理租賃契約事務之特定目的,依其與承租人所訂租賃契約,於必要範圍內蒐集或處理承租人個人資料,並交付予受託之租賃住宅代管業者或受任人為該特定目的之處理及利用,依上開法務部函釋,尚無違反個資法規定。