土地法

《第 104 條》

【公布日期文號】
內政部91年12月6日內授中辦地字第0910017524號函

【要  旨】
土地及其上建物原同屬一人所有,同時或先後讓與相異之人,致其土地與其上建物非屬同一人所有,推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係,故於嗣後再行出售他人時,其相互間享有優先承購權,如優先購買權人放棄其優先購買權者,應依土地登記規則第97條第2項規定辦理

【內  容】
一、案經本部函准法務部91年10月30日法律決字第091041496號函略以:「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期間內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。』為民法第425條之1所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係,其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時,因房屋性質上不能與土地分離而存在,故除有特別約定外,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支付相當代價,該法律關係之性質,當屬租賃。……學者認為當事人間之不確定期限租賃關係,在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下,應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定,例如民法第426條之2、……及土地法……第104條等規定(林誠二著,法律推定租賃關係,月旦法學雜誌第81期,第10頁至11頁參照)。……」。另64年7月24日修正公布之土地法第104條第1項規定,其修正理由謂:「地上權人、典權人或承租人,乃係房屋出賣時之直接占有人,對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時,上開權利人若不能以同一價格優先承購,顯屬不公,故本條明文規定,賦與上開權利人優先購買權,俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有,土地之利用與所有權併於同一主體,以求其所有權之完整,使其法律關係單純化,並藉以充分發揮土地之利用價值,盡經濟上之效用,並杜當事人間之紛爭。」(參照法務部89年5月18日法89律字第014411號函)。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭,得「類推適用」土地法第104條及民法第426條之2有關基地租賃優先承買權之規定。
二、本案土地及其上建物原同屬一人所有,同時或先後讓與相異之人,致其土地與其上建物非屬同一人所有者,推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係,故於嗣後再行出售予他人時,其相互間已享有優先承購權,如優先購買權人放棄其優先購買權者,則應依土地登記規則第97條第2項後段規定:「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件,或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不屬,願負法律責任字樣。」辦理。
三、本部67年12月20日台內地字第814435號函、71年1月10日台內地字第65347號函及77年12月30日台內地字第663417號函應予廢止。


【公布日期文號】
內政部89年9月1日台內地字第8910270號函

【要  旨】
關於土地法第104條有關地上權人優先購買權之審查執行

【內  容】
關於本部89年6月8日台內地字第890793號函釋略謂:「土地法第104條第1項……,地上權人、典權人或承租人於基地上如未為房屋之建築者,縱有其他工作物或竹木於該基地上,於該基地出賣時,仍無該條項之優先購買權。……」乙案,所謂地上權人於該基地上如未為房屋建築便無該條項優先權之適用乙節,地政機關應如何審核認定?按土地登記規則第81條第1項但書及第2項分別明定:「但依土地法第104條第2項、第107條或耕地三七五減租條例第15條第1項、第2項規定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,應檢附證明文件。」、「依前項規定申請登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議者,除其優先購買權已依法視為放棄者外,登記機關應駁回登記之申請。」,準此,經設定地上權之土地,於申辦買賣所有權移轉登記時,除地上權人即係承買人之情形者外,應由土地所有權人檢附地上權人放棄優先購買權證明書或視為放棄之證明文件;如未能檢附,應由土地所有權人向地政事務所申請勘查,該基地上確未為房屋之建築者,始得准予辦理所有權移轉登記。


【公布日期文號】
內政部89年6月8日台內地字第8907933號函

【要  旨】
地上權人適用土地法第104條規定之優先購買權規定之適用

【內  容】
案經函准法務部89年5月18日法律字第014411號函以:「按民國64年7月24日修正公布之土地法第104條第1項規定,其修正理由謂:『地上權人、典權人或承租人,乃係房屋出賣時之直接占有人,對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時,上開權利人若不能以同一價格優先承購,顯屬不公,故本條明文規定,賦與上開權利人優先購買權,俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有,土地之利用與其所有權併於同一主體,以求其所有權之完整,使其法律關係單純化,並藉以充分發揮土地之利用價值,盡經濟上之效用,並杜當事人間之紛爭.是有本條第1項之規定也。』而最高法院84年度台上字第1750號判決認:『按土地法第104條第1項規定基地出賣時,地上權人或承租人有依同樣條件優先購買之權,旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭,如基地地上權人於基地上根本未為房屋之建築者,當無該條項規定之適用。……原審竟以被上訴人縱未在該地上權土地上建房屋仍得於日後進行建築而為上訴人不利之論斷,其法律見解不無違誤。』同院84年度台上字第83號判決認:『土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定,旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有,使法律關係單純化,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在,且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者,始有本條優先購買權之適用。本件上訴人雖在系爭土地上設定有地上權,惟既未在該土地上有房屋之建築,自無前開優先購買權之適用。』該判決並認原審認『搭蓋簡單之鐵架蓋烤漆鐵皮搭棚,充作倉庫,……系爭土地並未由地上權人即上訴人建築房屋使用甚明。上訴人對系爭拍定之土地,當無土地法第104條之優先購買權。……經核於法並無違背。』此外學者亦認基地地上權人、典權人或承租人於基地上根本未為房屋建築者當難釋為有土地法第104條之優先購買權規定之適用(李鴻毅著「土地法論」,82年修訂版,第508頁),綜上土地法第104條第1項修正理由、司法實務見解與學者見解,地上權人、典權人或承租人於基地上如未為房屋之建築者,縱有其他工作物或竹木於該基地上,於該基地出賣時,仍無該條項之優先購買權。」,本部同意上開法務部意見。


【公布日期文號】
內政部79年11月21日台內地字第848199號函

【要  旨】
已設定地上權之土地,其地上權存續期間屆滿,未辦理塗銷登記前,於土地出賣時,該地上權人無優先承買權

【內  容】
案經函准法務部79年11月14日法79律16410號函以:「按定有存續期間之地上權,於期限屆滿時,地上權當然消滅(最高法院69年度第7次民事庭會議決議參照)。故土地法第104條第1項有關地上權人享有基地優先承買權之規定,須於基地出賣時該地上權尚屬存續期間,始有其適用。如該地上權已因期限屆滿而消滅,縱尚未依土地登記規則第131條規定之程序辦理地上權塗銷登記,原地上權人既已不再享有地上權,自不得依土地法前開規定主張優先承買權。」本部同意上開法務部意見。
(按:原土地登記規則第131條修正後為第145條)


【公布日期文號】
內政部78年1月24日台內地字第670333號函

【要  旨】
承租國有土地上之私有房屋因開闢道路拆除,殘餘土地不能單獨供建築使用者,原承租人無優先承買權

【內  容】
案准法務部函稱:「按最高法院65年台上字第530號判例謂:『土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人,於出租人之基地出賣時,有優先購買權,其出租人於承租人之房屋出賣時,有優先購買權,旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭,如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者,當無該條規定之適用。』本件承租人原於承租之國有土地上建有房屋;後因開闢道路而拆除,所餘之國有土地為不能單獨供建築使用之畸零地,承租人既無法重建房屋,則該國有土地出賣時,參照前開判例之意旨,承租人似無優先承買權可言。至於承租人依『國有房屋與國有土地上非國有房屋毀損處理作業程序』第8點規定,雖得申請承購該國有土地,惟該作業程序係法規命令,國有財產法暨其施行細則並無類似之規定,而該國有畸零地之鄰地所有權人持地方政府核發之畸零地合併使用證明書申請讓售該地,係依建築法第45條第3項之規定。由於法律位階高於命令,故本件國有畸零地似應依建築法第45條第3項之規定,准照該宗土地或相鄰土地當期公告土地現值讓售予鄰地所有權人。」本部同意上開法務部意見。


【公布日期文號】
內政部77年5月30日台內地字第600068號函

【要  旨】
地上權人得主張之優先承買權計算方式

【內  容】
案經函准法務部77年5月11日法律7850號函:「按土地法第104條第1項規定:『基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權……』,其所謂『基地出賣』,應包括共有基地應有部分之出賣。又依民法第818條規定:『各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用、收益之權。』基於同一法理,各共有人對於優先承買人,亦應按其應有部分,對於共有物之全部負擔其義務。因此共有基地若經共有人全體同意設定地上權者,共有人之一出賣其應有部分時,地上權人即可按該共有人所出賣之應有部分占整筆共有土地之比例(即該共有人就其出賣部分所應負擔之地上權比例)再與其所設定地上權範圍為比,計算其得主張之優先承買權。本件共有人之一某甲出賣其應有部分(四二九六分之二Ο八七)之一部分(四二九六分之一Ο一三),地上權人某乙之優先承買權,依上所述,即可按某甲出賣之部分,即四二九六分之一Ο一三,占整筆共有土地之比例,再與其所設定之地上權範圍即19.56坪為比,計算其得主張之優先承買權。至於某甲所出賣之四二九六分之一Ο一三部分,是否即是地上權設定時某甲之原土地持分部分,則與地上權人得主張之優先承買權無關。」本部同意前揭法務部意見。至某甲出賣其應有部分(四二九六分之二Ο八七)之一部分(四二九六分之一Ο一三),係在法院囑辦查封後拍賣取得者,並非法院原囑辦查封登記之範圍(四二九六分之一Ο七四),與土地登記規則第128條規定無涉,登記機關應予受理其所有權移轉登記之申請。
(按:原土地登記規則第128條修正後為第141條)


【公布日期文號】
內政部76年8月21日台內地字第528746號函

【要  旨】
涉及優先購買權之土地所有權移轉登記,可檢具證明文件或切結申辦

【內  容】
按土地法第104條規定意旨,在促進建築基地與其地上建物所有權之合一,並賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時之相互優先承購之權。本案出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約,並於申請登記前死亡,現承買人依土地登記規則第84條之規定單獨申請登記,如出賣人之繼承人或承買人於訂約後已補行通知,並能檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或切結優先購買權人接到出賣通知後逾時不表示優先承購,如有不實,願負法律責任後准予受理。
(按:原土地登記規則第84條修正後為第102條)


【公布日期文號】
內政部76年5月20日台內地字第503424號函

【要  旨】
優先購買權人住址無法查明,應以公示送達方式辦理通知

【內  容】
土地法第104條有關通知優先購買權人優先購買之規定,如優先購買權人之住址確無法查明,應參照依民法第97條之規定,以公示送達方式辦理。


【公布日期文號】
內政部75年3月3日台內營字第383140號函

【要  旨】
出租之公有畸零地讓售,應先徵詢優先購買權人後再依建築法第45條規定辦理

【內  容】
一、公有畸零地依建築法第45條第3項規定讓售鄰接土地所有權人,其讓售屬買賣移轉行為,如該公有畸零地上有土地法第104條所規定之優先購買權人時,自應先徵求優先購買權人是否優先購買後,再依建築法第45條之規定辦理。
二、至有關合併之協議、調處,應依省(市)畸零地使用規則之規定辦理。


【公布日期文號】
內政部75年2月13日台內地字第384485號函

【要  旨】
基地所有權人出售基地,依法「通知」地上權人時,如基地之地上權為公同共有者,應向共有人全體為之

【內  容】
一、案經函准法務部75年1月28日法律1121號函復略以:依土地法第104條第1項前段規定:「基地出賣時,地上權人……有依同樣條件優先購買之權。」該地上權如為數人所公同共有時,其優先購買權之行使或拋棄,性質上係屬民法第831條準用民法第828條第2項公同共有物之處分,及其他權利行使事項,應得公同共有人全體之同意。故基地所有權人出賣其基地,依上地法第104條第2項所為之通知,依法似應向全體共有人為之,始為適法。本件原地上權人林忠○、林○、李○○三人均已死亡,依民法第1148條規定,其地上權應各由其繼承人繼承之,繼承人有數人時,依民法第1151條規定,該地上權為各繼承人所公同共有。地上權既為各繼承人所公同共有,則有關土地法第104條出賣通知,依前所述,基地所有權人似應向繼承人全體為之,始為適法。」
二、本部同意上開法務部意見。


【公布日期文號】
內政部74年8月26日台內地字第328629號函

【要  旨】
公有基地承租人出賣基地上建物,基地管理機關不主張優先購買權,而准予換訂租約,其優先購買權視同放棄

【內  容】
案經本部邀同法務部、財政部(國庫署、國有財產局暨台灣南區辦事處)、台灣省政府地政處、台北市政府地政處及貴府地政處會商獲致結論如次:「查公有建築基地承租人,因地上建築改良物出售時,應由承租人依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購,違者以轉租,頂替論,為平均地權條例施行細則第85條第1款所明定。又土地法第104條第1項後段規定,房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言,亦為行政院59年7月8日台59內字第6098號令釋有案。故公有基地承租人將地上建築改良物出售予他人時,固應依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購;但公有基地承租人會同建築改良物承受人向基地管理機關申請換約時,基地管理機關仍得依土地法第104條規定主張優先購買之權,基地管理機關倘不主張優先購買權而又准其換約,其優先購買權應視同放棄,從而原承租人應不受平均地權條例施行細則第85條之論處。本案高雄市政府地政處函為張○○君主張出賣承租國有基地上私有建物時,已為口頭出賣之通知,並於法定期限30日申請換訂租約,經出租機關受理並處違約金之過程,得否視為土地法第104條所指定『出賣通知』乙節,請高雄市政府依上述論旨本於職權核處。」
(按:平均地權條例施行細則第85條業於77年4月27日修正刪除)


【公布日期文號】
內政部70年1月26日台內地字第4796號函

【要  旨】
以 「交換」為建物所有權移轉,基地所有權人無優先購買權之適用

【內  容】
案經本部轉准法務部70年1月7日法70律0186號函復以:「按互易者,謂因當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權,而成立之契約(民法第398條參照)。其為特定物與特定物之交換。而買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約(同法第345條第1項參照)。其為金錢所有權與特定物交換,二者性質有異。故以互易為建築物所有權之移轉,基地所有權人似無土地法第104條所定優先購買權之適用。」本部同意上開法務部意見辦理。


【公布日期文號】
內政部68年5月21日台內地字第18496號函

【要  旨】
房屋由有優先購買權人與他人共同承購,其優先購買權視同放棄

【內  容】
本案房屋出售經○○商業銀行股份有限公司董事會決議通過售與基地所有權人,嗣後簽訂買賣所有權移轉契約書時,由基地所有權人,與另一人共同承買,該買賣契約應屬有效,地政機關可予受理;至該房屋既係由有優先購買權之人與他人共同承購,其優先購買權應視同放棄。


【公布日期文號】
內政部66年10月18日台內地字第756397號函

【要  旨】
土地法第104條中所謂「同樣條件」,僅指出賣房屋之條件而言

【內  容】
依土地法第104條規定:「……房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」其所謂「同樣條件」僅指出賣房屋之條件而言。
附:民政廳66年9月21日66民地一字第76號函
查土地法第104條規定:「……房屋出賣時,基地所有權人,有依同樣條件優先購買之權……」僅「房屋出賣」,基地所有權人有優先購買之權,並未涉及其他權利之出賣,本件朱曾○○向新竹市公所租用市有土地建築房屋,房屋出售時,新竹市公所(基地所有權人)以房屋所有權人賣與他人之同樣條件「新台幣30萬元」,優先購買,依上開規定,似無不合,至基地租賃權對基地所有權人言,似無價購之必要,且基地租賃權之購買似不能視同買賣房屋之條件,事關中央法令疑義,請核示。


【公布日期文號】
內政部66年8月22日台內地字第748948號函

【要  旨】
國有房屋之基地屬私有者,其所有權人可優先承購該房屋

【內  容】
一、國有房屋之基地係屬私有,基地所有權人申請優先承購該房屋,究應由基地所有權人優先承購抑應由國有房屋承租人優先承購乙案,請依會商獲致結論辦理。
二、案經邀同司法行政部、貴部國庫署及貴局會商獲致結論如次:「財政部國有財產局函為國有房屋之基地係屬私有,基地所有權人申請優先承購,究應由基地所有權人優先承購抑應由國有房屋承租人優先承購疑義乙案,按土地法第104條規定:『房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權……出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。』基地所有權人之優先購買權屬法定先買權;至國有房屋之承租人對於國有房屋之出售,依照國有財產法第49條規定,僅於難以招標比價者,得參照公定價格讓售之。故國有房屋出售時,基地所有權人申請優先承購,自應先行依照土地法第104條規定辦理。」


【公布日期文號】
行政院59年7月8日台內字第6098號令

【要  旨】
土地法第104條第1項後段「同樣條件」,乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言,非僅房屋所有權人一方所提之條件

【內  容】
一、經交據內政部會商財政部、司法行政部及該省政府議復稱:「查土地法第104條第1項後段規定,房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言,非謂僅依房屋所有人一方所提之條件,即與該法條所定者相當,故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生,亦無同條第2項規定之適用。本案公有基地承租人蔡○○於53年間出賣其所有房屋時,雖曾以每棟5萬價格通知基地管理機關優先承購,並經基地管理機關放棄優先承購權,惟該基地承租人蔡○○當時並未將其房屋出售迨至58年間另以每棟15萬元價格出賣與第三人時,自應仍有上開法條之適用。(略)。」
二、應依議辦理,希知照。


【公布日期文號】
行政院57年3月25日台內字第2268號令

【要  旨】
承租基地上之房屋出賣時,如其出售條件有所變更,仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人

【內  容】
一、經交據內政部會商司法行政部、財政部議復稱:「查房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,土地法第104條既有明定,如房屋出售條件有所變更,自仍應通知基地所有權人方為適法。」
二、應依議辦理,希知照。


【公布日期文號】
內政部57年2月26日台內地字第260762號函

【要  旨】
公有基地承租人之配偶或子女,除取得合法承租權外,無優先承買權

【內  容】
查土地法第104條規定基地出賣時承租人有依同等條件優先購買之權,本案公有基地承租人擬以其配偶或直系血親名義申請優先購買承租土地,除其配偶或直系血親已依規定取得合法承租人之地位時,自無土地法第104條之適用。


【公布日期文號】
內政部52年8月7日台內地字第120712號函

【要  旨】
租賃基地建築房屋被查封於基地出售時基地承租人仍有優先承購權

【內  容】
一、案經本部轉准司法行政部本年7月19日台(52)函民字第4161號函謂:「……按查封之效力僅在限制債務人之處分權,被查封之不動產所有權於拍定前仍屬於債務人,因此本件建物所有權依強制執行法第98條之規定移轉於買受人前,原所有人似有土地法第104規定之優先承購權……」等語到部。
二、查本案基地承租人林○○其位於承租基地上之房屋雖經法院查封,惟依強制執行法第98條之規定在移轉於買受人前,原房屋所有權人林○○對於承租之基地,仍有土地法第104條規定之優先承買權。


【公布日期文號】
內政部43年6月2日台內地字第37172號函

【要  旨】
房屋出賣時之優先購買權及設定地上權處理

【內  容】
囑釋各節,茲分別核釋如下:
一、房屋出賣時,極少部分基地之共有人在其他共有人放棄優先購買權後,其優先購買權應對整個房屋行使,不得僅以其基地持分額對該房屋之某一部分主張優先購買權;至其與第三人合資購買時,其地上權登記仍應以該房屋全體共有人為權利人。
二、房屋所佔用極少部分基地所有權人對於該項全部房屋及其他部分基地同時出賣時,仍有優先購買權,但不得僅對其所有基地上之建物主張行使優先購買權。惟倘出賣人自願分割出賣者不在此限。