地政司

解釋函

公布日期文號內政部102年4月9日台內地字第1020140911號函

要旨耕地三七五減租條例第15條有關耕地出租人出賣或出典耕地時，承租人有優先承受權之規定

內容
關於耕地三七五減租條例第十五條規定，耕地出租人出賣或出典耕地時承租人有優先承受之權者，以依出租人書面通知承租人之賣典條件為限，耕地價金為耕地出賣出典之重要條件，故承租人就其承買承典耕地表示之價金數額須與出租人書面通知之數額或第三人承諾之價金數額相當而後始有優先承受權之可言。

公布日期文號內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函

要旨三七五租約耕地變更為住宅區及道路用地後，出租人出賣土地時，承租人無優先購買權

內容
本部80年9月4日台內地字第8078052號函明釋：「……內政部80年4月25日台（80）內地字第915988號函說明二結論（一）按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。」在案，准此，本案請依該函釋意旨等相關規定辦理。至於最高法院81年台上字第621號裁判，固得做為參考，惟其既係個案判決而非判例，自不生與本部前揭函釋意旨不符致實務執行窒礙之問題，併此指明。

公布日期文號內政部80年9月4日台內地字第8078052號函

要旨出租耕地經編定為建築用地後，出租人出售或出典時，承租人無優先承受權

內容
本案前經本部80年4月25日台內地字第915988號函，建請行政院函轉司法院，對最高法院55年度第6次民刑庭總會會議決議及64年度第2次民庭庭推總會議決議，有關出租耕地經編為建築用地，承租人有無優先承受權之內容，作適當調整，經行政院80年6月15日台內字第19625號函復略謂：「……請就土地使用編定及地目變更方面詳行研究檢討，以配合政策」。本案仍請依本部上開函說明二結論（一）辦理。
附：內政部80年4月25日台內地字第915988號函說明二結論（一）按耕地三七五減租條例第十五條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。
（按：地目等則制度自106年1月1日廢除，並停止辦理地目變更登記）

公布日期文號行政院80年2月7日台（80）內字第5200號函

要旨公有出租耕地管理機關，依平均地權條例終止租約，並給予承租人補償後，無優先承購權之適用

內容
所報台南縣政府以該府管有出租4筆縣有耕地承租人吳某陳情，按公告現值讓售或照標售最高標價優先承購請准按耕地三七五減租條例第15條及本院65年11月5日台65內字第9555號函意旨准其有優先承受權一案，請照內政部會商結論辦理。
說明：內政部會商結論：「公有出租耕地，依法已編為建築用地，擬收回自行建築或公開標售時，為維護公產權益，公產管理機關應依平均地權條例第76條、第77條規定給予承租人應得之補償後，終止租約收回土地，自無耕地三七五減租條例第15條優先承購權之適用。台南縣政府管有出租予吳某之4筆縣有耕地，既已編定為建築用地，應由該府依上開規定給予承租人依法應得之補償後，終止租約收回土地。至承租人願意放棄三分之一地價補償，可否給予原承租人按最高得標價格優先承購一節，核與上開規定不符，仍應依上開規定辦理。」

公布日期文號內政部78年12月5日台內地字第752253號函

要旨耕地出租人出賣耕地時，未踐行通知承租人優先承受之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約，不得對抗承租人，且強制執行程序中之拍賣，亦應有該項規定之適用

內容
一、案經函准司法院秘書長78年8月25日（78）秘台廳（一）字第01857號函以：「依耕地三七五減租條例第15條第1、3項規定，耕地出租人出賣耕地時，承租人有優先承受之權，出租人未踐行通知承租人於15日內表示願否依同一買賣條件優先承受之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約。不得對抗承租人。所謂不得對抗承租人，係指出租人與第三人間以買賣為原因之移轉物權登記行為，對於承租人不生效力。亦即第三人不得對承租人主張已因登記取得耕地之所有權。其具有相對的物權效力，殆無疑義，而強制執行程序中之拍賣，為買賣之一種，亦應有該項規定之適用。本案耕地原為王某所有，因法院強制執行，由陳某拍定取得所有權並辦畢移轉登記。嗣經承租人李某本於上開規定之優先承買權，先後提起確認優先承買權存在之訴及請求塗銷王、陳2人間所有權移轉登記，王某並應將耕地所有權移轉登記與李某，均經獲勝訴判決確定。乃王、陳2人於判決敗訴確定後，明知其間移轉登記之物權行為對原告李某不生效力，陳某並未因登記而取得耕地之所有權，竟由陳某以買賣為原因再將耕地所有權移轉登記與王某所有。則王某雖依另一買賣原因而為登記名義人，其仍非屬善意第三人，應不受土地法第四十三條規定之保護，依民事訴訟法第401條第1項之規定，前述確定判決之效力，自仍及於王某從而李某於履行判決所定對待給付之條件後，自得持憑確定判決，申請塗銷王、陳間前因拍賣及買賣所為之所有權移轉登記。」本部同意上開司法院秘書長意見。
二、至平均地權條例第47條-1第1項規定，係屬稅捐機關審核申報移轉現值之法令依據，當事人申報移轉現值應以何者為準，非屬地政機關登記審查事項。