地政司

解釋函

停止適用日期文號內政部98年7月28日台內地字第0980138211號函

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公布日期文號內政部92年7月7日台內地字第0920009532號函

要旨關於出租耕地為數人所分別共有，全體共有人未能會同依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定申請終止耕地三七五租約之處理方式

內容
有關出租耕地為數人分別共有，全體共有人未能會同申請終止耕地三七五租約之處理方式，經本部函准法務部92年6月18日法律字第0920022486號函：「按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。共有物之出租，係屬管理行為之一，……，無同法第819條第2項或土地法第34-1條規定之適用。故共有人間對於共有物之管理，倘業經全體共有人同意選任管理人者，則該管理人對於共有物之訂立、變更、終止自有權限為之。準此，有關已訂定三七五租約之耕地為數人分別共有，得否由部分出租人申請終止耕地三七五租約乙節，耕地三七五減租條例及臺灣省耕地租約登記辦法如無特別規定，而終止租約收回耕地對全體共有人復無不利益，故倘共有人間對於共有物之管理業經選任管理人者，參酌前間說明，管理人應有權限申請終止租約。」在案。准此，出租人即全體共有人已同意選任管理人者，則該管理人依耕地三七五減租條第17條第1項第3款規定申請終止租約，其主張對全體出租人之權益既無不利益，得予受理。

停止適用日期文號內政部98年7月28日台內地字第0980138211號函

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公布日期文號內政部89年9月1日台內地字第8911787號函

要旨出租耕地之部分公同共有人，因發生耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之情事，而申請調解、調處者，應得公同共有人全體同意並授權該部分公同共有人代理

內容
一、 依法務部上開函以：「二、按『共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。』、『前四項規定，於公同共有準用之。』土地法第34-1條第1項、第5項定有明文。其所稱『處分』，參照貴部訂定之『土地法第三十四條之一執行要點』第2點規定：『本法條第一項所稱『處分』，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上處分與事實上之處分。但不包括贈與等無償處分及共有物分割。』本件來函所述公同共有土地，因發生耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之情事，而需依同條例第26條規定辦理調解、調處者，似非屬上開法條之適用範圍。就此部分，貴部所示見解，本部敬表同意。三、次按民法第828條規定：『公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。』（第1項）『除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。（第2項）』學者認為該條第2項所稱『處分』，包括事實上處分行為與法律上處分行為，舉凡足使公同共有物所有權發生得喪變更或受限制者，均屬之（參照謝在全著『民法物權論』上冊，初版，第380頁；王澤鑑著『民法物權』第1冊，3版，第293頁）；至於所謂『其他權利之行使』，包括甚廣，除處分行為外，舉凡公同共有物之使用收益、變更、保存、改良與管理行為，本於所有權對於第三人之請求，或係審判上、審判外之行使均包括在內（參照謝在全著前揭書，第381頁）。實務上亦認為：『公同共有物之處分及其他權利之行使，依法應得公同共有人全體之同意，則租佃爭議事件縱如提案原文所稱未經全體繼承人出席，但其中出席之1、2人既已不同意而調解調處不成立，即令全體出席，而調解調處依然無從成立，只有出於移送法院審理之一途。……』（參照最高法院62年度第2次民事庭會議決議）惟若經公同共有人全體之同意，則得以授與代理權之方式，由部分公同共有人以全體之名義為之（最高法院32年上字第5188號判例參照）。本件租佃爭議之調解或調處，參照上開學者及實務上之見解，固非屬民法第828條第2項所稱之『處分』，似屬同條項所稱之『其他權利之行使』；從而，出租耕地之部分公同共有人，因發生耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之情事，而申請依同條例第26條規定辦理調解、調處者，似應得公同共有人全體之同意並授權該部分公同共有人代理，始得為之。』

二、 本部同意上開法務部意見，本件並請依該部意見辦理。

公布日期文號內政部87年12月16日台內地字第8712955號函

要旨已設定抵押權登記之私有耕地，申請耕地三七五租約訂立登記，無需徵得抵押權人同意

內容
案經函准司法院秘書長87年11月16日（87）秘台廳民二字第24795號函以：「按『耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第17條所定各款情形，不得終止。』固經本院釋字第78號解釋在案，惟其係指耕地出租人須有耕地三七五租約第17條第1項所列各款法定事由，始得於租期屆滿前終止租約，要與抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權時，得否除去租賃關係無涉。次按『不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。』民法第866條訂有明文。又執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行，執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，亦經最高法院著有74年台抗字第227號判例。是不動產之抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立三七五租約，致影響抵押權時，執行法院即得除去其租賃關係逕付拍賣。至於受理耕地三七五租約之登記申請，要否通知抵押權人，係屬各該承辦機關權責，……。」本部同意上開司法院秘書長意見。是以本案土地申請耕地三七五租約登記，無需徵得抵押權人同意，惟宜於租約登記完畢後，通知抵押權人。

公布日期文號內政部87年7月4日台內地字第8706632號函

要旨公同承租人之一申請承租另一承租人所放棄承租之土地權利時，宜以新訂租約視之

內容
查耕地租用依耕地三七五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，倘承租人放棄耕作權時，依同條例第17條第1項第2款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，得終止租約。本案彭徐００、趙００二君公同承租新竹縣政府經管之縣有地，無承租分管位置圖，且無各自耕作及各自繳租情形，現僅由承租人之一彭徐００耕作種植雜糧等，且經查證非屬同戶共爨之家屬，不符依法換約範疇。是以，本部同意　貴處說明四所擬處理意見，即公同承租人之一趙００放棄耕作，依上開規定應終止趙００之租約，倘公同承租人之一彭徐００申請承租耕作趙００放棄承租之土地權利時，宜以新訂租約視之。
（按：89年1月28日新訂之耕地租約，已不適用耕地三七五減租條例之規定。）

公布日期文號內政部86年11月21日台內地字第8611077號函

要旨出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約意思表示之效力

內容
查民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」本案出租人徐○○於85年12月28日以郵局存證信函向承租人表示，依耕地三七五減租條例第17條5款（漏列“第1項等”等字）終止「００段００號耕地1.5103公頃」（漏列4小段）租約，於85年12月29日送達承租人，並於86年2月17日將補償費提存於地方法院提存所，且向貴市鼓山區公所申辦耕地租約終止登記，雖經鼓山區公所通知補正「4小段」，致出租人再於86年3月3日以郵局存證信函通知承租人終止「００段4小段００地號，面積1.5103公頃」耕地租約。揆諸前揭民法規定之意旨，似不影響其第1次終止租約意思表示之效力。