解釋函
土地法 《第 104 條》【相關實質法規】
| 最新法規條文 | |
| 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 | |
解釋函
公布日期文號內政部74年8月26日台內地字第328629號函
要旨公有基地承租人出賣基地上建物，基地管理機關不主張優先購買權，而准予換訂租約，其優先購買權視同放棄
內容
案經本部邀同法務部、財政部（國庫署、國有財產局暨台灣南區辦事處）、台灣省政府地政處、台北市政府地政處及貴府地政處會商獲致結論如次：「查公有建築基地承租人，因地上建築改良物出售時，應由承租人依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購，違者以轉租，頂替論，為平均地權條例施行細則第85條第1款所明定。又土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，亦為行政院59年7月8日台59內字第6098號令釋有案。故公有基地承租人將地上建築改良物出售予他人時，固應依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購；但公有基地承租人會同建築改良物承受人向基地管理機關申請換約時，基地管理機關仍得依土地法第104條規定主張優先購買之權，基地管理機關倘不主張優先購買權而又准其換約，其優先購買權應視同放棄，從而原承租人應不受平均地權條例施行細則第85條之論處。本案高雄市政府地政處函為張○○君主張出賣承租國有基地上私有建物時，已為口頭出賣之通知，並於法定期限30日申請換訂租約，經出租機關受理並處違約金之過程，得否視為土地法第104條所指定『出賣通知』乙節，請高雄市政府依上述論旨本於職權核處。」
（按：平均地權條例施行細則第85條業於77年4月27日修正刪除）
案經本部邀同法務部、財政部（國庫署、國有財產局暨台灣南區辦事處）、台灣省政府地政處、台北市政府地政處及貴府地政處會商獲致結論如次：「查公有建築基地承租人，因地上建築改良物出售時，應由承租人依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購，違者以轉租，頂替論，為平均地權條例施行細則第85條第1款所明定。又土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，亦為行政院59年7月8日台59內字第6098號令釋有案。故公有基地承租人將地上建築改良物出售予他人時，固應依土地法第104條規定通知基地管理機關優先承購；但公有基地承租人會同建築改良物承受人向基地管理機關申請換約時，基地管理機關仍得依土地法第104條規定主張優先購買之權，基地管理機關倘不主張優先購買權而又准其換約，其優先購買權應視同放棄，從而原承租人應不受平均地權條例施行細則第85條之論處。本案高雄市政府地政處函為張○○君主張出賣承租國有基地上私有建物時，已為口頭出賣之通知，並於法定期限30日申請換訂租約，經出租機關受理並處違約金之過程，得否視為土地法第104條所指定『出賣通知』乙節，請高雄市政府依上述論旨本於職權核處。」
（按：平均地權條例施行細則第85條業於77年4月27日修正刪除）
土地法 《第 104 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部70年1月26日台內地字第4796號函
要旨以 「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無優先購買權之適用
內容
案經本部轉准法務部70年1月7日法70律0186號函復以：「按互易者，謂因當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，而成立之契約（民法第398條參照）。其為特定物與特定物之交換。而買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（同法第345條第1項參照）。其為金錢所有權與特定物交換，二者性質有異。故以互易為建築物所有權之移轉，基地所有權人似無土地法第104條所定優先購買權之適用。」本部同意上開法務部意見辦理。
案經本部轉准法務部70年1月7日法70律0186號函復以：「按互易者，謂因當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，而成立之契約（民法第398條參照）。其為特定物與特定物之交換。而買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（同法第345條第1項參照）。其為金錢所有權與特定物交換，二者性質有異。故以互易為建築物所有權之移轉，基地所有權人似無土地法第104條所定優先購買權之適用。」本部同意上開法務部意見辦理。
土地法 《第 104 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部68年5月21日台內地字第18496號函
要旨房屋由有優先購買權人與他人共同承購，其優先購買權視同放棄
內容
本案房屋出售經○○商業銀行股份有限公司董事會決議通過售與基地所有權人，嗣後簽訂買賣所有權移轉契約書時，由基地所有權人，與另一人共同承買，該買賣契約應屬有效，地政機關可予受理；至該房屋既係由有優先購買權之人與他人共同承購，其優先購買權應視同放棄。
本案房屋出售經○○商業銀行股份有限公司董事會決議通過售與基地所有權人，嗣後簽訂買賣所有權移轉契約書時，由基地所有權人，與另一人共同承買，該買賣契約應屬有效，地政機關可予受理；至該房屋既係由有優先購買權之人與他人共同承購，其優先購買權應視同放棄。
土地法 《第 104 條》【相關實質法規】 廢/停
已停止適用/廢止
停止適用日期文號內政部93年4月1日台內地字第0930069356號函
公布日期文號內政部六十七年一月十一日台（六七）內地字第七六七五六五號函
要旨公有建築基地承租人將地上建物出售第三人，訂立買賣所有權移轉契約後，已依土地法第一百零四條規定通知基地管理機關優先承購，應無平均地權條例第八十二條之適用
內容
查土地法第一百零四條第一項後段規定：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，所謂「同樣條件」乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依房屋所有人一方所提之條件，即與該法條所定者相當，故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生（參照最高法院五十二年台上字第三五四號判例）。本案市有基地承租人張校○於六十六年九月十六日將承租土地上建物與張其○訂立買賣所有權移轉契約後，既已依土地法第一百零四條規定，於同年九月二十日徵詢 貴府是否承購，經貴府函復無意承購，而有張其○申請過戶承租原張校○承租基地，應無平均地權條例第八十二條之適用。
（按：平均地權條例第八十二條業於七十五年六月二十九日修正刪除）
查土地法第一百零四條第一項後段規定：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，所謂「同樣條件」乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依房屋所有人一方所提之條件，即與該法條所定者相當，故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生（參照最高法院五十二年台上字第三五四號判例）。本案市有基地承租人張校○於六十六年九月十六日將承租土地上建物與張其○訂立買賣所有權移轉契約後，既已依土地法第一百零四條規定，於同年九月二十日徵詢 貴府是否承購，經貴府函復無意承購，而有張其○申請過戶承租原張校○承租基地，應無平均地權條例第八十二條之適用。
（按：平均地權條例第八十二條業於七十五年六月二十九日修正刪除）
土地法 《第 104 條》【相關實質法規】
公布日期文號內政部66年10月18日台內地字第756397號函
要旨土地法第104條中所謂「同樣條件」，僅指出賣房屋之條件而言
內容
依土地法第104條規定：「……房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」其所謂「同樣條件」僅指出賣房屋之條件而言。
附：民政廳66年9月21日66民地一字第76號函
查土地法第104條規定：「……房屋出賣時，基地所有權人，有依同樣條件優先購買之權……」僅「房屋出賣」，基地所有權人有優先購買之權，並未涉及其他權利之出賣，本件朱曾○○向新竹市公所租用市有土地建築房屋，房屋出售時，新竹市公所（基地所有權人）以房屋所有權人賣與他人之同樣條件「新台幣30萬元」，優先購買，依上開規定，似無不合，至基地租賃權對基地所有權人言，似無價購之必要，且基地租賃權之購買似不能視同買賣房屋之條件，事關中央法令疑義，請核示。
依土地法第104條規定：「……房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」其所謂「同樣條件」僅指出賣房屋之條件而言。
附：民政廳66年9月21日66民地一字第76號函
查土地法第104條規定：「……房屋出賣時，基地所有權人，有依同樣條件優先購買之權……」僅「房屋出賣」，基地所有權人有優先購買之權，並未涉及其他權利之出賣，本件朱曾○○向新竹市公所租用市有土地建築房屋，房屋出售時，新竹市公所（基地所有權人）以房屋所有權人賣與他人之同樣條件「新台幣30萬元」，優先購買，依上開規定，似無不合，至基地租賃權對基地所有權人言，似無價購之必要，且基地租賃權之購買似不能視同買賣房屋之條件，事關中央法令疑義，請核示。
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