地政司

解釋函

公布日期文號內政部77年5月30日台內地字第600068號函

要旨地上權人得主張之優先承買權計算方式

內容
案經函准法務部77年5月11日法律7850號函：「按土地法第104條第1項規定：『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權……』，其所謂『基地出賣』，應包括共有基地應有部分之出賣。又依民法第818條規定：『各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。』基於同一法理，各共有人對於優先承買人，亦應按其應有部分，對於共有物之全部負擔其義務。因此共有基地若經共有人全體同意設定地上權者，共有人之一出賣其應有部分時，地上權人即可按該共有人所出賣之應有部分占整筆共有土地之比例（即該共有人就其出賣部分所應負擔之地上權比例）再與其所設定地上權範圍為比，計算其得主張之優先承買權。本件共有人之一某甲出賣其應有部分（四二九六分之二Ο八七）之一部分（四二九六分之一Ο一三），地上權人某乙之優先承買權，依上所述，即可按某甲出賣之部分，即四二九六分之一Ο一三，占整筆共有土地之比例，再與其所設定之地上權範圍即19.56坪為比，計算其得主張之優先承買權。至於某甲所出賣之四二九六分之一Ο一三部分，是否即是地上權設定時某甲之原土地持分部分，則與地上權人得主張之優先承買權無關。」本部同意前揭法務部意見。至某甲出賣其應有部分（四二九六分之二Ο八七）之一部分（四二九六分之一Ο一三），係在法院囑辦查封後拍賣取得者，並非法院原囑辦查封登記之範圍（四二九六分之一Ο七四），與土地登記規則第128條規定無涉，登記機關應予受理其所有權移轉登記之申請。
（按：原土地登記規則第128條修正後為第141條）

公布日期文號內政部76年8月21日台內地字第528746號函

要旨涉及優先購買權之土地所有權移轉登記，可檢具證明文件或切結申辦

內容
按土地法第104條規定意旨，在促進建築基地與其地上建物所有權之合一，並賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時之相互優先承購之權。本案出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，並於申請登記前死亡，現承買人依土地登記規則第84條之規定單獨申請登記，如出賣人之繼承人或承買人於訂約後已補行通知，並能檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或切結優先購買權人接到出賣通知後逾時不表示優先承購，如有不實，願負法律責任後准予受理。
（按：原土地登記規則第84條修正後為第102條）

公布日期文號內政部76年5月20日台內地字第503424號函

要旨優先購買權人住址無法查明，應以公示送達方式辦理通知

內容
土地法第104條有關通知優先購買權人優先購買之規定，如優先購買權人之住址確無法查明，應參照依民法第97條之規定，以公示送達方式辦理。

公布日期文號內政部75年3月3日台內營字第383140號函

要旨出租之公有畸零地讓售，應先徵詢優先購買權人後再依建築法第45條規定辦理

內容
一、公有畸零地依建築法第45條第3項規定讓售鄰接土地所有權人，其讓售屬買賣移轉行為，如該公有畸零地上有土地法第104條所規定之優先購買權人時，自應先徵求優先購買權人是否優先購買後，再依建築法第45條之規定辦理。
二、至有關合併之協議、調處，應依省（市）畸零地使用規則之規定辦理。

公布日期文號內政部75年2月13日台內地字第384485號函

要旨基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之

內容
一、案經函准法務部75年1月28日法律1121號函復略以：依土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人……有依同樣條件優先購買之權。」該地上權如為數人所公同共有時，其優先購買權之行使或拋棄，性質上係屬民法第831條準用民法第828條第2項公同共有物之處分，及其他權利行使事項，應得公同共有人全體之同意。故基地所有權人出賣其基地，依上地法第104條第2項所為之通知，依法似應向全體共有人為之，始為適法。本件原地上權人林忠○、林○、李○○三人均已死亡，依民法第1148條規定，其地上權應各由其繼承人繼承之，繼承人有數人時，依民法第1151條規定，該地上權為各繼承人所公同共有。地上權既為各繼承人所公同共有，則有關土地法第104條出賣通知，依前所述，基地所有權人似應向繼承人全體為之，始為適法。」
二、本部同意上開法務部意見。