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地政司
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地政問答

 

136.地政士及不動產經紀人考試通過取得證照後,申請執照有無有效期限之限制?

一、地政士法第8條第1項規定:「開業執照有效期限為4年,期滿前,地政士應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機關 (構) 、學校、團體完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件,向直轄市或縣 (市) 主管機關辦理換發開業執照。屆期未換照者,應備具申請書,並檢附最近4年內完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件,依前條規定,重行申領開業執照。」。

 

二、另不動產經紀業管理條例第15條第1項規定:「前條第1項經紀人證書有效期限為4年,期滿時,經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件,向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。」,上開規定係指考試及格後,因執業需要所請領之地政士開業執照或經紀人證書而言;至所提考試通過取得考試及格證書部分,尚無有效期限之規定。
 

137.土地因法院判決分割共有物申請登記時,可否先申請分割之標示變更登記並免繕發權利書狀,俟完成稅捐申報後,再續申請其共有物分割登記?

依土地登記規則第105條前段規定:「共有物分割應先申請標示變更登記,再申辦所有權分割登記。」持法院之確定判決申請共有物分割登記者,如涉及標示變更者,應先申辦標示變更登記,再行申辦所有權分割登記,至於是否須連件辦理,除法律另有規定外(例如農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定),可另案分次申請登記;於先申請標示變更登記時,並得依土地登記規則第65條規定申請暫免繕發權利書狀。
 

138.外國人欲在臺購買不動產,應符合什麼條件才能取得?有何限制?

一、 應基於平等互惠原則:

 

外國人在臺取得或設定土地權利,依土地法第18條規定,須符合平等互惠之原則。

 

「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」可於內政部地政司全球資訊網(地政司全球資訊網)之「線上服務」→「下載專區」→「表單下載」→分類選「地權類」搜尋→「外國人取得土地權利申請」項下查詢。

 

二、取得之限制

 

(一)土地類別限制:凡林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地,不得移轉、設定負擔或租賃於外國人。

 

(二)土地用途限制:外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得住所、營業場所、辦公場所、商店、工廠、教堂、醫院、外僑子弟學校、使領館、公益團體之會所及墳場用途之土地外,另倘經中央目的事業主管機關核准之有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,亦可由外國人取得土地。
 

139.新加坡人可否在中華民國購置透天型態之不動產?

查內政部95年12月8日台內地字第0950178966號函釋:「……(一)基於土地法第18條平等互惠之立法精神,原則不允許新加坡人取得我國土地,惟考量兩國國情不同,及我國公寓大廈管理條例第4條第2項之規定,准許新加坡人民取得我國區分所有建物之任何一層作為住宅或商業使用,並得依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定准其取得基地所有權或地上權之應有部分。……」故基於土地法第18條之平等互惠原則,新加坡人僅得於我國取得區分所有建物任何一層之建物及其基地之應有部分。
 

140.若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋,房屋所有權人於基地出售時,是否亦得主張優先購買權?

基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋,房屋所有權人於基地出售時,可參閱以下相關規定辦理:

 

一、查土地法第104條第1項規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有,使法律關係單純化,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在,且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者,始有本條優先購買權之適用(內政部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照)。

 

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋,始得依該條主張優先購買權,且自己出資建築,係屬法律事實行為,縱未登記,出資人於建築完成後即已取得房屋所有權;又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記,但仍得為交易之標的,買受人取得事實上處分權,故實務上法院裁判見解,不以該房屋合法為前提,違章建築之房屋,於符合前揭法條規定者,仍得主張優先購買權之適用(最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照)。
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