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地政司
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地政問答

 

06.租賃住宅服務業區分為「代管業」及「包租業」,兩業有何差異?

一、業務性質不同:

 

代管業係受出租人(房東)之委託,對出租人所有之租賃住宅進行管理業務,屬「代理房東管理」性質;包租業係承租租賃住宅後,轉租給他人居住使用,並對該租賃住宅進行管理業務,屬「二房東自行管理」並非受託管理性質。

 

 

二、業務範圍不同:

 

代管業經營「租賃住宅管理業務」包含租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項;包租業經營範圍除上開「租賃住宅管理業務」外,尚須有租賃住宅「承租及轉租」行為,即包租業應分別與出租人(房東)及次承租人(房客)簽訂租賃契約,故較代管業增加租賃契約責任之履行。

 

 

三、營業收入方式不同:

 

代管業係以收取約定之代管費用為服務報酬,實務上常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎,並於委託管理租賃住宅契約書約明;包租業係獲取承租後轉租之租金差額,且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險。
 

07.「不動產仲介經紀業」與「代管業」及「包租業」有何差異?

不動產仲介經紀業、代管業、包租業之業務性質及法律關係不同,仲介業為居間性質,屬一次性服務;而代管業為居間後之管理性質,屬連續性服務;另包租業為租賃及管理性質,同屬連續性服務,故不動產仲介經紀業與代管業或包租業之業務責任與所需專業人員不同,不動產仲介經紀業由不動產經紀人員執行不動產居間媒合業務,而代管業及包租業則由租賃住宅管理人員執行代管業務及包租業務。

 

 

08.現行不動產經紀業是否需另成立公司經營租賃住宅服務業?

現行已許可經營不動產經紀業者如欲經營租賃住宅服務業,僅需於「租賃住宅市場發展及管理條例」施行日(即107年6月27日)起,以原公司組織申請許可並新增「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」營業項目、繳存營業保證金、置專任租賃住宅管理人員、加入公會及領得登記證後即可執行租賃住宅代管業務、包租業務,無須另成立公司經營該項業務。
 

09.租賃住宅服務業如何計算應繳存之營業保證金數額?

一、受理繳存單位:

 

按租賃住宅市場發展及管理條例規定,租賃住宅服務業營業保證金,由中華民國租賃住宅服務商業同業公會(簡稱全國聯合會)設置營業保證基金專戶儲存保管,全國聯合會成立前,由中央主管機關指定單位辦理。

 

目前全國聯合會尚未成立,內政部已指定由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代為收支管理。

 

二、計算基礎與方式:

 

營業保證金應繳存數額依營業處所數及經營規模計算,每一營業處所繳存15萬元,經營規模按服務契約書件數為計算基礎,每一營業處所經營契約書件數達250件者,應增繳10萬元,超過件數每逾100件再增繳10萬元。

 

 

10.如何取得租賃住宅管理人員證照?

一、租賃住宅管理人員證照制度,係經參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦之租賃住宅管理人員資格取得訓練,並經測驗合格,且應於取得合格證明1年內向內政部指定單位登錄及領有租賃住宅管理人員證書,始得受僱於租賃住宅服務業,充任租賃住宅管理人員執行代管或包租業務。

 

二、又上開全國聯合會成立前,內政部將另指定第三公正單位辦理租賃住宅管理人員證照訓練及測驗,至於租賃住宅管理人員證照訓練課程、時數及測驗科目等資訊,已明定於「租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法」。

 

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