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土地法
 《第 34.1 條》
【公布日期文號】 內政部94年12月21日內授中辦地字第0940055831號函
【要旨】依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人聲明異議,如其異議內容屬與申請登記之法律關係有關之權利關係人間之爭執,登記機關駁回登記之申請
【內容】一、查土地法第三十四條之一執行要點第12點規定:「公同共有土地或建物之處分或變更,除法律或契約另有規定外,以共有人過半數之同意行之。」;又查本部94年5月9日內授中辦地字第0940725026號令略以:「…公同共有人…依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定處分全部公同共有物時…,應經公同共有人…過半數及其『潛在的應有部分』…合計過半數之同意,始得為之;…公同共有土地之潛在應有部分,依法律規定或契約約定定之;法律未規定或契約未約定者,其比率視為不明,應推定為均等;…。」,是依上開規定,公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第1項規定處分全部公同共有物時,須經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意;但各公同共有人之潛在的應有部分如無法證明其為多寡,則視為不明,應推定為均等(亦即,得僅以共有人過半數之同意行之)。本案房地因繼承人之一姜○○未會同申辦繼承,致登記為公同共有,惟各公同共有人仍存有潛在之應有部分,故部分共有人如擬依土地法第34條之1第5項準用第1項規定處分全部公同共有物,除須經公同共有人過半數之同意外,應另依上開規定計算其「潛在的應有部分」是否過半。本案共有人之一姜○○既檢具原所有權人(被繼承人)所立將旨揭房地全部由其一人繼承之自書遺囑及其已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議,其異議內容關涉殷姜○○等3人應繼分之多寡及是否符合土地法第34條之1規定處分旨揭房地,應屬與申請登記之法律關係有關之權利關係人間之爭執,登記機關得依土地登記規則第57條第1項規定駁回登記之申請,俟該訴訟案件判決確定後,再另依判決結果申辦登記。
二、至本部85年10月24日台(85)內地字第8510170號函釋,係指依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記期間,他共有人以該土地業另提起共有物分割之訴,涉及私權爭執為由,請求駁回登記之申請,因並非就該所有權移轉登記之法律關係有爭執提起訴訟,故不予受理,與本案異議內容關涉申請登記法律關係之爭執顯不相同,併予敘明。

【公布日期文號】 內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函
【要旨】停車塔及其基地無土地法第34條之1第1項規定之適用
【內容】查「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。‥‥共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。‥‥」為土地法第34條之1第1項及第4項所明定,復查停車塔為台灣地區特有建築形態,性質類似區分所有建物,每一停車位均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出,並得自由使用、收益及處分,排除他人(含其他共有人)之干涉,與一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權,並不相同,是以各停車位類似區分所有建物者,為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合而為一之精神,於該停車位連同所屬基地應有部分一併出賣移轉時,得適用土地登記規則第98條之規定,本案當事人「○○工程股份有限公司」興建停車塔後,既已陸續出售予陳○○等人,現權利範圍130/144,係屬分別共有,非如一般共有物,僅有抽象比例,如准其依上開土地法第34條之1規定,於與第三人議定全部車位及其基地之買賣條件後,通知陳○○等他共有人優先購買,則陳○○等共有人不僅實際使用上無此必要,且恐非財力所及,倘於陳○○等共有人均不優先購買時,將全部車位及其基地出賣予第三人,則勢必損及權益,本案停車塔未能完全售出似屬經營問題,是以同意依臺北市政府地政處來函說明三所擬「本案停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用」意見辦理。

【公布日期文號】 內政部95年3月29日內授中辦地字第09507249943號函
【要旨】修正土地法第三十四條之一執行要點第6點規定暨相關事宜
【內容】案經本部於95年3月6日邀請法務部、司法院秘書長、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會、中華民國地政士公會全國聯合會、各直轄市政府地政處、部分縣(市)政府及本部法規委員會等召開會議研商,並獲致結論如次:
一、共有土地或建物部分共有人之應有部分經限制登記,對多數共有人依土地法第34條之1規定處分、變更或設定負擔而為之新登記,有無排除之效力,宜以法律明文定之。
二、依土地法第79條之1規定,揆其立法意旨,預告登記之目的,在於阻止登記名義人對該土地有妨害保全請求權所為之處分,故預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,有妨害該項保全請求權者無效。爰此,共有人之應有部分經預告登記者,其應有部分之處分固應受限制(不得計入土地法第34條之1第1項之應有部分及人數),惟不應妨礙其他共有人依土地法第34條之1權利之行使。依同一意旨,共有人之應有部分經法院或行政執行處查封、假扣押、假處分、破產登記或其他機關依法律所為禁止處分者,亦僅限制該應有部分之處分,並無礙其他共有人依土地法第34條之1行使其權利。現階段為避免土地法第34條之1條文形同具文,土地法第三十四條之一執行要點第6點應予刪除,回歸立法本旨。
三、共有土地或建物部分共有人之應有部分經限制登記者,共有人依土地法第34條之1規定對該共有土地或建物為處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依下列規定辦理:
(一)共有土地或建物部分共有人之應有部分經法院或行政執行處囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者,登記機關應依土地登記規則第141條規定徵詢法院或行政執行處查明有無妨礙禁止處分之登記情形。倘無礙執行效果者,登記機關應予受理,並將原查封、假扣押、假處分或破產事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託法院或行政執行處及債權人。倘有礙執行效果者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。
(二)共有土地或建物部分共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關宜洽原囑託禁止處分登記之機關意見後,依前點規定辦理。
(三)共有土地或建物部分共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明,倘該共有人未受領而為其提存,提存人應於提存書所附條件欄內記明:「提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人(姓名、身分證字號)之同意書及印鑑證明領取」之證明。登記機關於登記完畢後,因該預告登記已失所附麗,得逕予塗銷並通知預告登記請求權人。

【公布日期文號】 內政部92年3月18日內授中辦地字第0920003570號函
【要旨】申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時,部分共有人主張優先購買權之生效時點認定事宜
【內容】案經函准法務部92年3月7日法律字第0920008002號函復略以:「按土地法第34條之1第4項規定:『共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。』上開徵詢他共有人是否優先承購之行為,其法律性質為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權(最高法院78年度台上字第1896號、83年度台上字第3025號判決參照)。至於徵詢之程序,土地法第三十四條之一執行要點第10點第2款規定:『徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第二項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購買權視為放棄。』上開出賣通知其生效時點之認定,前經本部於79年4月11日以法79律字第4884號函釋略以:『按非對話而為意思表示者,其意思表示以通知達到相對人時發生效力,民法第95條第1項前段定有明文。所謂達到,係指意思表示達到相對人之支配範圍內,相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。……關於基地或房屋所有權人依土地法第104條規定,對於優先購買權人所為之出賣通知,雖非屬意思表示,而係屬準法律行為,惟得類推適用上開法條之規定。』準此,部分共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時,他共有人於接到出賣通知後十日內所為之優先購買與否之表示,其生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義,亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。」,本部同意上開法務部意見,本案請依上開函釋辦理。
(按:原土地法第三十四條之一執行要點第10點修正後為第11點)

【公布日期文號】 內政部94年5月9日內授中辦地字第0940725026號令
【要旨】部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項規定處分公同共有物全部之處理原則
【內容】一、按「…公同共有人(祭祀公業)處分全部公同共有物時,依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定,須經公同共有人(派下員)過半數及其『潛在的應有部分』(派下員比率)合計過半數之同意,始得處分其共有物。至於…『公同共有土地之處分,公同共有人得主張優先購買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分,依法律規定或契約約定定之;法律未規定或契約未約定者,其比率視為不明,應推定為均等。』」為法務部94年3月18日法律決字第0940009072號函所明釋,是參依上開見解,類此案件之處理原則茲重新解釋為:公同共有人(祭祀公業)依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定處分全部公同共有物時(含共有物之應有部分為公同共有,該應有部分之處分),應經公同共有人(派下員)過半數及其「潛在的應有部分」(派下員比率,例如潛在房分比率等)合計過半數之同意,始得為之;且公同共有人(派下員)得就全部公同共有物主張優先購買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分,依法律規定或契約約定定之;法律未規定或契約未約定者,其比率視為不明,應推定為均等;如優先購買權人放棄其優先購買權者,於申請土地移轉登記時,應依土地登記規則第97條第1項規定辦理。本部歷來對於公同共有人(派下員)無優先承買權之函釋:78年1月10日台(78)內地字第666754號函及91年8月27日台內中地字第0910085067號函,應予停止適用。
二、另土地法第34條之1執行要點第9點第2款規定略以:「涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件,…至對價或補償之多寡,非登記機關之審查範圍。」故依土地法第34條之1處分全部公同共有土地,涉及對價或補償者,如已依法提出上開證明文件,即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存之法院領取其應得之對價或補償,係屬法院之權責。本部有關他共有人應得對價之領取應依民法第828條規定辦理之函釋:83年6月9日台(83)內地字第8375860號函及87年4月14日台(87)內地字第8704326號函,因非關登記,應一併停止適用。


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