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壹、概論
一、土地徵收之意義
土地徵收乃政府依公權力之運作，為公益事業需要，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得之一種處分行為。
二、土地徵收之特性
土地徵收之性質與買賣有別，係屬原始取得，其實施並不以原土地所有權人之同意為前提，而係國家基於公法上關係單方意思表示之行政行為，為行政處分之一種，此種行政處分兼具左列特性：
(一)創設處分：土地徵收能依法促使土地需用人對特定私有土地之原始取得，具有設定地位效力，而為創設之處分。
(二)被動處分：土地徵收須依需用土地人之請求，始得為之，故係被動之處分。
(三)要式處分：土地徵收須依法定方式及法定程序辦理始能發生效力。如：須依法公告及通知等，始能成立，自屬要式處分。
(四)附有法定條件之處分：土地徵收，必於需用土地人履行法定補償義務後為效力完成之條件，故屬附有法定條件之處分。
三、土地徵收之標的
土地徵收以土地及土地改良物為所有權為標的。另為興辦公共建設需要取得空間地上權時，得準用徵收規定，故亦得為徵收之標的。至被徵收土地應有之負擔，依土地徵收條例第35條之規定，由該管直轄市或縣(市)主管機關於補償地價時為清算結束之。被徵收土地改良物應有之負擔，亦同。
四、土地徵收之主體
土地徵收係國家依公法上之關係，因公共事業之需要，基於國家對土地之最高所有權，強制取得私有土地之所有權，另行支配使用之行政行為。易言之，土地徵收之主體為國家（行政法院24年判字第18號判例參照），至需用土地人僅具土地徵收之請求權而已，並非土地徵收之主體，不得逕行徵收土地，務須擬具詳細土地徵收計畫書，依法定程序請求代表國家行使土地徵收權之政府機關，予以核准並發交該管市縣主管機關，依法執行公告、通知，俟依法補償完竣，始能取得其需用之土地。依據土地徵收條例第14條規定，代表國家核准土地徵收之政府機關為中央主管機關，即內政部。
五、土地徵收之執行機關
依照土地徵收條例第17條規定，中央主管機關於核准徵收土地後，應將原案全部通知該土地所在地之該管直轄市或縣(市)主管機關，即直轄市、縣(市)政府。直轄市、縣(市)政府再依土地徵收條例第18條及第20條規定，辦理土地徵收公告，及發放補償地價、補償費及遷移費等後續作業。由此觀之，直轄市、縣(市)政府乃為土地徵收之執行機關。
貳、土地徵收條例制定之目的及適用
一、條例制定之目的
土地徵收條例公布施行前土地徵收之法制，除土地法中列有專編規定外，其他相關法律如：平均地權條例、都市計畫法、促進產業升級條例、國民住宅條例、科學工業園區設置管理條例、加工出口區設置管理條例等亦另有特別之規定；由於規定紛歧，形成一制數法之現象，非但執行不便，亦經常發生困擾，尤以土地徵收程序互異，補償項目及標準不一，造成徵收土地之阻力日益增劇，為整合紛歧不一之現行土地徵收法規，以突破土地徵收之執行瓶頸，爰制定土地徵收條例（以下簡稱本條例），以為實施土地徵收之統一規範。本條例於89年2月2日公布，實施至今土地徵收制度已見改進成效；其實施成效如下：
（一）整合現行徵收法律，消弭規定紛歧之情形。
（二）合理規範徵收程序、補償項目及補償標準。
（三）減少民怨及徵收土地抗爭阻力，加速取得公共建設所需私有土地。
（四）踐行土地徵收審議委員會決議，有效改進土地徵收業務。
二、適用範圍
（一）土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。(第1條第2項)
（二）其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。(第1條第3項)
（三）本條例施行前，已公告徵收但尚未辦竣結案者，除本條例另有規定外，應依其公告徵收時所依據之法律規定繼續辦理結案。(第60條)
（四）條例施行前公告徵收之土地，其申請收回，仍依施行前之規定辦理。(第61條)
參、徵收之原因
一、一般徵收(第3條)
土地徵收條例第3條：國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必需者為限：
(一)國防設備。
(二)交通事業。
(三)公用事業。
(四)水利事業。
(五)公共衛生及環境保護事業。
(六)政府機關、地方自治機關及其他公共建築。
(七)教育、學術及文化事業。
(八)社會福利事業。
(九)國營事業。
(十)其他依法得徵收土地之事業。(例：都市計畫法、國家公園法、文化資產保存法、科學園區設置管理條例、促進產業升級條例、水利法、大眾捷運法、促進民間參與公共建設法…..等)
二、區段徵收(第4條)
三、徵收土地殘餘部分之一併徵收(第8條)
有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理：
（一）徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。
（二）徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。
肆、徵收程序
一、舉行事業計畫公聽會 (第10條)
依司法院大法官議決釋字第409號解釋「徵收土地究對人民財產權發生嚴重影響，法律就徵收之各項要件自應詳加規定…….，尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作用」。為於，興辦事業計畫確定前，能廣徵意見，爰於條例第10條規定，需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會。
二、徵收之前先協議價購或以其他方式取得(第11條)
事業計畫確定後，為取得所需用地，期能先選擇以對人民權益侵害最少之方法為之，故需用土地人對於所需用地應先與土地所有權人以協議價購或以其他方式取得(例如租用、設定他項權利…..)如協議不成，為免影響公共建設之進行，始得依法申請徵收。
三、擬具徵收計畫書(第13條)
（一）申請徵收土地，應由需用土地人擬具詳細徵收計畫書，並附具徵收土地圖冊及土地使用計畫圖各二份，送由核准徵收機關核准。
（二）徵收土地計畫書應載明之事項及其製作，內政部訂有「申請土地徵收注意事項」，供各需用土地人參照辦理。
四、審議及核准(第14、15條)
（一）中央主管機關核准
以往土地法規定，核准徵收機關依據需用土地人之層級、舉辦事業屬中央或地方管轄監督之不同或徵收土地之坐落，分別由中央地政機關或省政府核准之，惟現依土地徵收條例第14條規定，所有土地徵收案件，皆由中央主管機關內政部核准之。
（二）中央主管機關設土地徵收審議小組，審議土地徵收案件。
五、核准後通知直轄市、縣（市）主管機關(第17條)
中央主管機關於核准徵收土地或土地改良物後，應將原案通知該管直轄或縣(市)主管機關。
六、公告並通知
（一）直轄市或縣(市)主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告。公告之期間為三十日。並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。（第18條）
（二）土地權利關係人對於公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣(市)主管機關以書面提出。(第22條第1項)
七、公告之日起禁止分割、合併、設定負擔及增加工作物(第23條)
被徵收之土地或土地改良物自公告之日起，原則上不得分割、合併、移轉或設定負擔，並不得新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植。
八、確定發價之對象 (第24條)
土地或建築改良物之所有權或他項權利，原則上以公告之日土地登記簿或建築改良物登記簿記載者為準。
八、發給補償費(第19、20、22條)
（一）補償費由需用土地人負擔，繳交該管直轄市或縣(市)主管機關轉發之。
（二）補償費應於公告期滿後十五日內發給之。但土地權利關係人對徵收補償價額不服，經依土地徵收條例第22條規定提地價評議委員會復議，或不服復議，經行政救濟結果有變動者，其應補償差額， 應於其結果確定之日起三個月內發給之。
（三）徵收補償費之發放，未在法定期間辦理者，除有條例第20條第3項但書規定之情形外，該徵收案從此失其效力。(另司法院大法官會議議決釋字第110、516號解釋參照)
十、存入土地徵收補償費保管專戶(第26條)
（一）直轄市或縣(市)主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費。
（二）應於規定發給補償費之期限屆滿次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人，即視同補償完竣。
（三）通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫。
（四）本條例施行前未辦竣提存之未受領補償費，準用之。
十一、負擔之清理(第35、36條)
被徵收土地應有之負擔(他項權利價值或依法應補償耕地三七五租約承租人之地價)，由該管直轄市或縣(市)主管機關於發給補償費時清償結束之。其款額計算，以該土地應補償金額為限。
十二、土地權利人權益之終止及需用人進入土地工作。
被徵收土地所有權人對於其土地之權利義務，於應受補償費發給完竣時終止。未發給完竣前，得繼續為從來之使用，故需用土地人應俟補償費發給完竣後，始得進入被徵收土地內工作。
十三、限期遷移或墳墓之處理。(第28、29條)
被徵收土地應受補償費發給完竣後，直轄市或縣(市)主管機關應通知或公告限期遷移完竣，逾期未遷移者，依行政執行法執行。範圍內應遷葬之墳墓，依墳墓設置管理條例規定處理。
十四、囑託登記(土地登記規則第99條)
因徵收取得土地權利者，直轄市、縣(市)主管機關應於補償完竣後一個月內，連同被徵收土地清冊及權利書狀，囑託登記機關為所有權登記或他項權利之塗銷或變更登記。
伍、徵收補償
一、地價補償(第30條)
被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。
二、改良物補償費(第31條)
（一）建築改良物：按重建價格。
（二）農作改良物：被徵收土地之農作改良物，如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，其應受補償之價值應按成熟時之孳息估定之。其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。
三、土地改良費用之補償(第32條)
四、合法營業損失之補償(第33條)
五、遷移費(第34條)
陸、依徵收計畫使用
一、依核准計畫及所定期使用（第49條第1項）
已徵收之土地，需用土地人應切實依核准計畫及所定期限使用。在未依徵收計畫完成使用前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管。
二、委託民營（第56條）
徵收之土地，得於徵收計畫書載明以下列方式提供民間機構投資建設：信託、聯合開發、委託開發、委託經營、合作經營、設定地上權或出租。
柒、申請收回
一、法規之適用
（一）土地徵收條例公布施行前公告徵收之土地，其申請收回，仍依施行前之規定辦理。(第61條)
（二）土地徵收條例公布施行後公告徵收之土地，其申請收回，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，依土地徵收條例第九條規定辦理。(第9條)
二、申請收回之條件(第9條)
（一）土地徵收條例第九條之規定
1.徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者，但此情形係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回。
2.未依核准徵收原定興辦事業使用者。
3.依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。
（二）都市計畫法之特殊規定(都市計畫法第83條)
依本法規定徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第219條規定之限制。
三、申請收回之期限
徵收公告之日起二十年內
四、處理程序
（一）原土地所有權人向直轄市或縣(市)主管機關申請。
（二）直轄市、縣(市)主管機關收受申請後，經查明合於規定者，應報原核准徵收機關核准。
（三）通知原土地所有權人於六個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。
捌、撤銷徵收
一、應撤銷徵收之情形(第49條)
（一）因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。
（二）公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。
二、處理程序
（一）由需用土地人向中央主管機關申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)主管機關請求之。
（二）核准撤銷徵收後，通知直轄市或縣(市)主管機關。
（三）直轄市或縣(市)主管機關公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳回之徵收價額，發還其原有土地。逾期未繳清者，不予發還，仍維持原登記。
三、撤銷徵收後，原設定之他項權利及耕地租約不予回復(第52條)
四、原一併徵收土地改良物應一併辦理撤銷徵收，但已滅失者，不在此限。(第54條)
玖、廢止徵收
一、應廢止徵收之情形(第49條)
（一）因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。
（二）依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。
（三）已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。
二、處理程序
（一）由需用土地人向中央主管機關申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)主管機關請求之。
（二）核准廢止徵收後，通知直轄市或縣(市)主管機關。
（三）直轄市或縣(市)主管機關公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳回之徵收價額，發還其原有土地。逾期未繳清者，不予發還，仍維持原登記。
三、廢止徵收後，原設定之他項權利及耕地租約不予回復(第52條)
四、原一併徵收土地改良物應一併辦理廢止徵收，但已滅失者，不在此限。(第54條)
拾、其他
一、徵收地上權(第57條)
需用土地人興辦之事業，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。
二、徵用土地(第58條)
國家因興辦臨時性之公共建設工程，得徵用私有土地或土地改良物。徵用期間逾三年，或二次以上徵用，期間合計逾三年者，土地或土地改良物所有權人得請求需用土地人徵收所有權。
三、優先購買權（第59條）
私有土地經依徵收計畫使用後，依法變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。
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